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开发商延期交房 购房者有权解除合同并要求赔偿

一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住时间早为促销手段，引起购房者的兴趣。购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房，可通过签订购房合同时进行约定。

  比如在合同中可以这样约定：1)开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者；2)如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款，从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算；3)如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

  根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同，但是按照在合同中对于开发商略微迟延履行合同的约定，在宽限期过后仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。

房地产开发商延期交房 诉讼有效期为两年

读者问：5年前我买了一套商品房，当时合同约定：开发商于2000年2月30日交房，并答应办出大产证。但是直到2003年5月大产证才办出来。我想要开发商赔偿违约金和逾期利息，但担心诉讼时效是否过了？

律师答：诉讼时效是指权利受法律保护的期限，若超过诉讼

时效，当事人就丧失法律上的胜诉权。我国法律规定，从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日算起，诉讼时效为两年。

你的诉讼时效应从2000年2月起计算至2002年2月，而不是拿到大产证后才算起。超过上述期限，你就丧失了胜诉权。

但如果你在2002年2月之前就向开发商主张上述权利，则诉讼时效就从你主张的日期起重新计算两年。当然，要有相应的证据来证明你的主张，如挂号信等书面证据，打电话口头说说一般是不行的。

何为延期交房

　　戴律师：

　　我所买的楼房到了交房时间，但是我发现楼房存在渗漏的现象，还有的地方有裂缝，小区的绿化也没有完成，开发商却说房屋质量是合格的，给我发了入住通知书。请问，我可不可以认为开发商的楼房质量不合格没有达到交房要求而认为他是延期交房呢？翟小姐

　　翟小姐：

　　我认为，实践中以下4种情况，基本可以认定开发商逾期交房：

　　一、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第9条承担逾期交房的违约责任。

　　二、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

　　三、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》第14条中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。否则就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。

　　四、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任。例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到能够提供为止。

　　像你所说的情况，你应该先看开发商是否已经取得了《建筑工程竣工验收备案表》及达到了其他的交房条件，如果已经达到了合同约定的交房条件，那么，如果房屋的质量问题不是主体结构问题不影响居住使用的话，你可以要求开发商进行整改，但是不能追究开发商逾期交房的违约责任。如果开发商没有达到交房条件的话，你就可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。戴律师

如何确定延期交房赔偿数?

　问：去年1月，我在徐家汇附近买了一套商品房，与开发商签订了商品房预售合同。合同约定今年1月交房，但开发商实际是在今年5月初才把房子交给我，比合同约定的时间整整晚了四个月。后来，我曾多次和开发商交涉，要求给个说法。为此来信请问，遇到此类情况我该如何主张自己的权益？

　　答：根据《合同法》、《上海市房地产转让办法》的有关规定，开发商延期交房应当承担相应的法律责任。一般而言，开发商延期交房后，应根据房屋买卖合同中违约条款的约定承担相应责任，责任形式一般为支付违约金，违约金的数额按照双方的约定来确定。

　　若双方在合同中没有约定违约金的数额，可依照法律规定行事。最高人民法院日前出台的司法解释规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，具体数额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　据此，你可依照合同约定或法律规定要求开发商承担逾期交房的法律责任，并要求一定的经济赔偿。

延期交房以何时为限？

  我去年3月购买了一套商品房，按合同规定应在2001年10月31日交房，并在2001年11月初收到办理交房手续的通知。但因当时小区的正式道路未建，交房时应出具的《备案表》尚在办理之中，因此不具备交房的条件，我也未办理交房手续。

  事过两个多月，即2002年1月13日，我又收到房产商要求前去办理交房手续的来函。我先后两次赴现场查看房屋及室外的环境，发现所购房屋已竣工，且《备案表》已办妥，但小区的正式道路依然未建，整个现场仍在施工之中。

  鉴于以上情况，我有以下几个问题想请求给予解答：

  1、小区尚无正式道路，是否具备入住的条件？我未办理交房手续，此做法是否在理？

  2、房产商延期交房已属违约，但其只同意计算到《备案表》的批准时间为止，而我个人认为应计算到小区正式道路建成之日，不知我的观点对否？购房者：刘强

  您所说的问题可分为两种情况：第一，如果开发商没有取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，不论小区是否有正式使用的道路，购房人都有权拒收房屋，开发商按照合同第九条约定的内容承担违约责任。违约金以到取得《备案表》的时间为止的计算是正确的，不是以小区正式道路建成来计算的。超过约定期限的，购房人有权解除合同，如果开发商拒绝承担违约责任，购房人可依据合同第十九条约定的内容保护自身的合法权益。

  第二，如果开发商已取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，说明该小区的房屋和相应的配套设施已达到交付使用的条件。如果购房人对该表的内容有异议的话，可以申请有关部门对该表的内容作出解释，必要时可以提出行政诉讼。如果是因为建筑垃圾暂时阻碍道路或者是为种绿地和安装健身设备的原因没有及时修好道路，不能作为拒收房屋的理由。出现这种情况，购房人应和开发商协商解决，要求开发商承诺在一定期限内解决道路障碍的问题，并提供相应的便利条件，而不要采取拒收房屋的方式，否则是要承担违约责任的。

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