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上海钟涛律师解答商品房销售面积差异的纠纷处理指南

【律师建议】
商品房销售面积差异处理的法律建议：
1、取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式。
2、明确法律责任，莫让法定义务变成空谈。 
3、最好不签预购协议，直接签订购房合同。

【案情简介】
2007年6月，王女士与某房开商签订了一份《商品房预购协议书》，当时双方约定：房屋按建筑面积每平方米1700元计算，计算总价后，再除以套内面积，得到套内面积为每平方米1960元。后来，房开商取得商品房预售许可证后，正式签订《商品房预售合同》，这时，王女士发现，建筑面积比原来有所减少，而套内面积增多，房开商在商品房预售合同上写明的是按照套内面积来计算，这样，房屋的总价比原来高了一万多块钱。王女士不服，认为，既然原来是可以按照建筑面积来计算房屋总价，那么现在还是可以这样计算，所以拒绝支付多余的款项。
【律师分析：】
这是一个商品房销售面积差异的处理问题，而商品房销售面积差异的产生原因主要有三：
1、房开商与购房者对房间面积计算的理解有差异。作为房开商，当然明白面积计算的不同方式。而作为购房者，对于是用建筑面积、套内面积、使用面积，还是用套来计算房屋价值是一团雾水。因而很容易在付款时纠缠不清。
2、房开商在预售时没有进行准确的测绘。很多房开商在预售（特别是在签订内部认购、认购协议）时，都没有聘请专业的测绘机构进行测绘。而到了办理房产证时，必须经专业的测绘机构进行测绘，也是造成差异的原因之一。
3、房开商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的房开商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。
在此案中，王女士与房开商的纠纷就是因为适用了多种计价方式。根据我国《商品房销售管理办法》第18条规定：商品房买卖有三种计价方式，即按套计算、按建筑面积计算、按套内面积计算。但在一次买卖中，双方只能按一种方式计算房屋价格。从实践中看，按套计算最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，购房者与房开商对房屋面积一般只是口头约定，完全是凭双方的诚信，房开商在此有绝对的主动，而房屋面积缩水时，最不容易维护购房者的权益。以往的商品房买卖合同一直使用按建筑面积这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的购房者难以掌握，对购房者权利的保护也不十分有利。而按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂的共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对房开商进行更有效的监督。
那么，本案中，王女士与房开商的纠纷如何处理更能符合法律的规定呢？
我国法律的目的，在公平的原则上最大限度的保护弱势群体的合法权利。因为王女士在签订购房协议书时，房开商使用了两种计价方式。在随后签订购房合同时，有两种处理方式。
1、王女士可以解除与房开商的预购协议，要求房开商退还定金。如果房开商已经取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。双方未能就房价的计付方式达成一致，可作为不可归责于当事人双方的事由。如房开商未取得《商品房预售许可证》，根据建设部[2006]166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的规定：“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质”。因此，王女士既可以根据上述解释与房开商解除订购协议，也可直接根据建设部[2006]166号文要求房开商退还预购定金。
2、按照王女士的要求，即依最低一种的计付方式计算房屋总价签订购房合同。因为：一、既然王女士、房开商已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积进行了约定，那么房开商就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。二、按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，王女士并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，王女士在购买房屋时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中。三、从双方签订预购协议的真实意思来看，王女士与房开商签订时，是按照建筑面积来计算房屋总价的，根据我国民法诚实信用原则，房开商应该对最先真实意思负责，至于房开商将建筑面积价格计算为套内面积价格，因为没有得到王女士的认可，所以不能对王女士产生效力。四、本案中，王女士所购买的房屋，虽然套内面积有所增加，但建筑面积却反而减少。我们知道，建筑面积是由套内面积加分摊的共有面积所组成，套内面积增加，建筑面积减少，其原因是分摊面积减少，这样必然导致房屋间距的缩短、绿化地带、活动场所的减少等一系列后果，影响到业主的采光、通风、绿化、活动场所等。房开商明显违反双方签订预购协议时的真实意思表示，应当承担由此产生的不良后果。
【律师建议】
商品房销售面积差异处理的法律建议：
1、取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式。
北京市在2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。此举值得我们参考借鉴。
2、明确法律责任，莫让法定义务变成空谈。
《商品房销售管理办法》第23条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护购房者的知情权，避免开发商利用自身强势地位侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，该条款的设置就流于形式，根本无法对开发商产生有效的约束力。因此，我们期待我国在这方面加强立法。
3、最好不签预购协议，直接签订购房合同。
房开商如未取得《商品房预售许可证》，签订预购协议没有任何法律效力，购房者可以随时解除预购协议。房开商如已取得《商品房预售许可证》，应当直接签订《商品房买卖合同》，并马上向相关行政机关备案。现阶段商品房买卖合同一般都是用建设部的《商品房买卖合同示范文本》，其中对房屋的计价方式及房屋面积差异的处理都有相关的指导性条款，不会存在理解上的歧议。对于房开商来说，可以防止购房者随时以不可归责于当事人双方的事由解除预购协议。

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