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二手房交易为避税签阴阳合同对双方都有风险

2007年上海房地产调控政策使得房屋交易的税费增加了不少，在实际交易中，总有一些人不甘心缴纳这些税费，自作聪明想出一些逃税的花招。钟涛律师提醒岂不知这样做，却会带来不尽的麻烦，而且也会给买卖双方带来不小的风险。  


   【案例回放  】
  
    张某和李某以 66万元的价格成交一套80平方米的产权房，并签订房屋买卖合同。为少缴税费，双方再次签订一份房屋买卖合同，将买卖价格议定为 50万元，并办理房产过户手续，张某缴纳了相关税费。一切手续完备后，张某尚欠李某16万元房款，李某多次催讨未果。李某依据第一份合同的约定，要求张某立即支付剩余房款16万元。而张某主张应依据第二份合同约定的价格。双方为此争执不下。 

【钟涛律师详细解读】

    焦点一： 哪份合同有效 

    一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？ 

    律师说法：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，从《证据法》的意义上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。此案中，证明房屋的权属转移，最有效的证据就是产权转让的登记。双方的合同本身从法律角度是平等的，但有产权转让登记“支持”的张某的“低价”合同更为有力。如果李某不能拿出相关证据或第三方证据来证明自己持有的合同是交易真实意图的表达，那就只能放弃追讨 16万元的主张。 

    焦点二： 对买方有何风险 

    一桩房产交易却签两份合同，作为房产的买受人，做这样一桩交易有什么风险呢？ 

律师说法：单正国认为，签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同，如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么从证据的角度，后一份合同因为经过登记备案，证明力要高于高价合同。这样就可能导致买家实际支付了较高房款，但解除合同退回的房款及违约责任的计算都以登记的低价为准。 

    另外，当买受人再一次出售房屋时，核定5．5％营业税及可能出台的20％个人所得税的房价肯定是以登记的低价为准，这就直接导致下一次买卖的税费将按照再次出售价减去低房价的差额计算，税费比例由此增加。 

    由于本案中税费由买方承担，而订立“阴阳合同”是一种逃税行为，因此税务机关一旦发现，可根据《税收征收管理法》分别对买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款 50％以上、5倍以下的罚款。而《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10％以上且偷税数额在1万元以上，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。 

    焦点三：对卖方有何风险 

    阴阳合同对买方风险多多，那么对卖家来说是否就是零风险呢？ 

    律师说法：钟涛律师认为，这种交易对卖家来说同样陷阱重重。案例中的情况就是风险之一，一旦没有保存好相关证据或有相关见证人，而买受人支付房款又不足额，那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。 

    即便卖方保留好相关证据，或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的，因为这种交易涉嫌逃税，税务机关同样可以根据相关法律规定，对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。　　　

　　在办案过程中，检察官了解到，近来像刘某、孔某这种二手房买卖合同纠纷明显增加。一些二手房交易的当事人双方，为了少缴纳税款，签订虚假合同也就是“阴阳合同”：假合同上的交易价格低于真实合同价格。本案中，刘某就是签订了“阴阳合同”，险些损失11万元合同差价。检察官表示，幸好有物业公司可为刘某作证，否则，刘某还未必能打赢官司。根据以往判例，已经有消费者为此付出了代价。

　　签“阴阳合同”可构成诈骗罪

　　“为占小便宜，签订‘阴阳合同’，这样不仅会造成经济损失，一经查出，当事人还可能因诈骗罪被追究刑事责任。”检察官提醒当事人，签合同时一定要阅读每项条款，不明白之处可以让对方以书面形式说明，更不要在空白合同上签字。 

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