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二手房违约认定不再模糊　高院已有明确规定

二手房违约要赔偿房屋价值增减的损失

　　2004年9月，王先生购买了一套期房，买卖双方约定等上家办理完房屋小产证之后的5个工作日内办理转按揭手续，并于20个工作日内抵押登记注销手续过户房屋产权。之后的几个月上海楼市急速飙升，2005年3月下旬上家拿到小产证之后，并未按照约定将房屋过户，而是一纸诉状告到法院，以4月初上海转按揭被叫停的“不可抗力. ”为由，要求解除合同。

　　该案一审法院2005年12月初作出判决，认为因“禁止转按揭”政策变更不可预见、不可避免，导致上家房屋无法正常过户，同意解除合同。随后，王先生上诉至上海市第一中级人民法院。

　　而上海市高级人民法院去年12月26日发出的《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》的通知，让王先生有了底气：针对此前二手房买卖领域违约认定标准模糊的问题，通知第6条强调指出，上海市各级法院在审理有关的二手房买卖案件时，对于违约一方，如果对家坚决要求履行，法院将责令继续履行；即使确实存在无法履行的情况，违约的一方仍然必须赔偿另一方因此而遭受的实际利益损失，这其中包括了因房价涨跌变动而带来的房屋价值增减的损失。

　　王先生的代理律师───信利律师事务所上海分所的李夙称，根据以上通知，至少可以认定上家违约的事实，然后得到应有的损失赔偿。

　　“该通知主要就是针对去年一系列政策变更下，二手房买卖领域违约现象严重，法院在审判实践中存在的认定标准模糊、审判结果各异、或有不公正的现状。”上海市第二中级人民法院某法官对《每日经济新闻》表示。

　　上述法官指出，在原来的审判实践中，对于违约一方坚决不愿履行的情况，法院往往主张双方调解解决，并不会责令必须履行；而对于存在法律特别规定可以不继续履行的情况，法院审判时经常会各打五十大板，判定非双方违约。

　　另外，该通知还对二手房买卖合同中存在的因户口、阴阳合同及质量纠纷等诸多问题导致的争议，对法院审判实践给出了指导性意见。

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