二手房买卖双方主体资格审查

二手房买卖双方主体资格审查

（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外；

（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件；

（4）二手房属于国有或者集体资产的，应当有政府管理部门的批准文件。

3.3.3 共有财产审查

共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

3.3.4 权利限制审查

二手房交易时，应当没有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

3.3.5 他项权利设置审查

二手房如有抵押等他项权利设置，在交易时应取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

3.3.6 优先购买权审查

（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。

特别提示：已经出租的二手房买卖后，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

3.3.7 审查二手房有无其他禁止买卖情形

（1）依法收回土地使用权的房屋，不得买卖；

（2）已被列入动拆迁范围的房屋，不得买卖。

3.3.8 已购公有住房和经济适用住房买卖的审查

　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；

　　（5）擅自改变房屋使用性质的；

（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

3.3.9 境外人士买卖的限制

出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的，具体应向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或者居民委员会进行调查。