二手房违约买家可按实际损失索赔
近期上海的房价随着迪士尼的落户又有上涨的劲头，面对签订了合同了，房东又主动毁约的情况，买家出了主张定金双倍返还之外，还有其他的措施吗？
涨幅远超赔偿金额
房价涨了，房东不卖了，下家可要求返还两倍定金，但当房价涨幅远远超过赔偿金额时，房东宁可赔钱也不履行合同。“类似的纠纷我们碰到不少。”中原地产研究部经理马冀说，以康桥、周浦两个板块为例，5月前每平方米9000至1万元，现在涨到1.4万元左右，相对价格偏低的惠南板块价格也有小幅上涨，其中一个楼盘从每平方米5500元涨到近8000元。
这样的市场行情使房产交易纠纷逐渐增多。“说实话，没有过户都可以违约，房东只要愿意付赔偿金，买房的一点办法也没有，打官司也未必有用。”马冀表示。
纠纷呈现三大特点
据原南汇法院承办法官介绍，此类房屋买卖纠纷类案件有3个特点：第一，房东毁约是主要因素。由于房价的迅速上涨，房东往往受利益驱使，宁愿毁约承担违约责任，而拒绝履行合同。第二，房地产开发商不履行商品房订购协议。订购协议是开发商在正式预售房屋前，与买受人签订的购买意向协议。房价快速上涨，导致原约定的价格明显低于市价，从而导致开发商拒绝与买房人正式签订合同。第三，案件调解难度较大。由于受利益影响，买房人往往坚持按原价格履行合同，但卖房人通常主张按现行价格交易或宁愿承担违约责任，导致双方分歧较大、不愿让步。
买家可按实际损失索赔
上海普若律师事务所钟涛律师告诉记者，面对“房价上涨，上家想毁约”的情况，买家未必就完全处于被动，买家可以房价差额作为实际损失进行索赔。
“如下家付了5万元定金，上家不想卖，只同意双倍返还10万元，而此时房价涨了20万元，那么上家就算赔偿了5万，仍然还可赚15万元。但其实，下家还可要求上家赔偿差价损失，这个实际损失就是房价上涨的差价，即按20万元来索赔。”张黔林表示，买家还要避免签订做低房价的“阴阳合同”，否则房东会以“阴阳合同”不合法为由设置交易障碍。
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