钟涛律师教你租房子防范房东跳价
浦东迪士尼项目消息发布以后，川沙房价直线攀升。可以预见，短时间内房东毁约的情况也会象南汇并入浦东时那样迅速增加，从而引发大量因房东跳价产生的纠纷。作为买方面对房东跳价应谨慎处理，采取适当的对策，从而争取主动。
房东跳价一般有以下七种方式：1、拒签居间协议；2、拒收定金；3、宁愿双倍返还定金；4、拒签买卖合同；5、签买卖合同时提出不合理要求；6、拒绝过户；7、要求赔违约金而解除合同。针对这七种跳价方式，笔者试一一分析并提出对策。
一、拒签居间协议
房东已在中介处挂牌待售，中介也为房东找到了合适的买家。按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，但此时房东拒绝签约。
由于居间协议仅有买方签字，房东还未签，所以居间协议还没有成立，房东即使不签，也不承担什么法律责任。
对策：中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。
二、拒收定金
房东虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。
通常居间协议都约定意向金在房东签收以后才能转变为定金，所以如果房东不签收的话，那么意向金就不会变成定金，房东毁约就不会受到定金罚则的处罚。
对策：中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求房东在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于房东收了定金，房东毁约就要承担定金罚则。
三、宁愿双倍返还定金
通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，比如房东收了2万元定金，但房价涨幅可能有10万元，那么房东即使双倍返还，还是有8万元的违约利益，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
对策：在其他许多合同中，收受定金的一方毁约只需双倍返还定金即可，但在二手房买卖中往往不是这样。因为90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
四、拒签买卖合同
居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。
对策：在这种情况下，如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。
2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。
对策：根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。
五、签买卖合同时提出不合理要求
通常在居间协议中，双方已就买卖合同的主要条款达成一致，如房价、各期付款的金额及时间等，但也有可能对一些条款如户口的迁移、交房的时间、贷款的放款的时间等没有写明。所以，双方签订的正式买卖合同包括已经在居间协议中确定过的条款和未在居间协议中确定过的条款。
在签买卖合同的时候，房东可能要求在正式合同中改变居间协议的内容，如要求提前支付房款，也可能要求按非常苛刻的条件签订那些在居间协议中没有确定的内容，如要求房款付清三年后再迁户口等。如果买方不能接受这些条件，房东就把不能签合同的责任推给买方。
对策：对那些在居间协议中已经约定过的内容，房东不能单方变更，如因此而造成买卖合同不能签订，房东应承担法律责任。对那些在居间协议中未约定过的内容，要依据诚信原则区分其合理性。如房东原来同意送家俱家电但没有写到居间协议里，在签买卖合同时反悔不愿送了，如由于这个原因造成买卖合同不能签订，因买方较难证明送家俱的事实，所以法律责任很可能由买方承担。如房东要求过户后户口三年以后再迁出且这一内容未在居间协议中体现，则属于不合理的要求，由此造成买卖合同不能签订的责任应由房东承担。
六、拒绝过户
房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，如合同约定10月31日前办理过户交易手续。房东可能会：1、称在10月31日没有时间，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。
对策：在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。
2、买方因10月31日没有时间过户而要求将过户时间提前，房东称不能提前但可延期，但口头同意延期后又发信称因买方原因未能按时过户而解约。
对策：买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。
3、在做低房价的情况下，房东提出买卖合同成交价低于真实价格有逃税嫌疑，主张买卖合同无效而拒绝过户。
对策：尽管备案价格与真实价格不一致，但仅有做低价格的合同条款无效，其他条款仍然有效。真实的合同价格可以根据补充条款等确认，双方应按引起价格申报并纳税，但不能据此否认合同的效力。
七、要求赔违约金而解除合同
买卖合同中的第九条和第十条是双方违约如何承担违约责任的条款，通常约定为一方违约后，另一方可以要求解除合同并承担房屋总价10%-20%的违约金。房东虽然签了买卖合同，但如果房价预期涨幅会超过所约定的违约金，那房东会认为毁约得到的利益会超过违约金，因此向买方提出愿意赔偿违约金从而解除合同。
对策：在一方违约时，合同解除权只能由守约方行使，违约方没有解除合同的权利。所以，房东不能以赔违约金为代价而解除合同。如果房东违约，例如逾期不过户或不交房，买方仍然可以起诉要求法院判决房东继续履行合同包括办理过户手续，同时让房东承担违约责任。
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