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签订买卖合同后二手房买卖卖家违约

【客户咨询】

2009年11月1日，和卖家签订了房屋买卖合同，总价108万，我们支付首付40万，已经付了，现在卖家不路面了，也不和我们去办理过户手续，中介说卖家不想卖了，我该怎么办？

【上海钟涛律师解答】

2005年，上海市高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答，中说的：

6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
　　答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

因此，对于这个情况，钟涛律师建议，买家应该起诉要求继续履行合同，办理过户手续。

当然买家也可以要求解除合同，卖家违约，要求按照合同约定赔偿损失，如果合同没有约定解除合同的违约金数额，合同有约定的，按照合同约定的违约金的计算方法来进行计算。利息的计算：自原告交付房款之日起至房款返还原告之日止，按照银行同期存款利率计算。

《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中在没有原告和被告协商解除的情况下，如果逾期交房应当按法定解除原则裁决。

律师分析

1.延期交房买方损失如何计算？

合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算办法的，按照前述司法解释第十七条的规定，逾期交房损失按照该逾期期间主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准计算。

如果合同同时约定了违约金和损害赔偿金作为违约责任的承担方式，当违约金部分的数额不足以弥补原告的实际损失时，原告可另以损害赔偿金的方式主张违约金与实际损失部分的差额。

2.违约金怎样计算？

合同有约定的，按照合同约定的违约金的计算方法来进行计算。利息的计算：自原告交付房款之日起至房款返还原告之日止，按照银行同期存款利率计算。

名词解释

根本违约，是指违约后果严重，即使经过采取补救措施，也无法实现债权人的利益，合同的目的根本无法实现。如果在合同的履行过程中，虽然违约方有违约行为，但是经过采取补救措施，不影响合同的最终目的的实现，那么就不构成根本违约。

这是由   钟涛 律师 为您解答，详细可以通过以下方式进一步咨询
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