二手房交易应注意正在出租的房屋问题
有些二手房在转让时，该房屋已经出租给第三方。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，可能会产生纠纷。按照《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条、 第二百三十条的规定， 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 因为合同法认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。以上两点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。在出售的房屋存在租赁关系的情况下，产生纠纷的原因最多的是租金问题。一般在租赁市场上是先付租金，在售房人已经提前收取租金的情况下，如果租赁期限未满，承租人会要求退还未承租期间的租金。一旦售房人不同意退租金，承租人拒不搬出承租的房屋，那么买房人将不能按期入住该房屋，而承租人又不同意另行将房屋租金支付给新的房东，售房人也不同意将已收取的房租转付给购房人，那么三方就会产生纠纷。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定了解房屋出租的情况，并对出租问题中的优先购买权、房屋租赁的期限、第三方搬出的期限、租赁费用的承担等问题进行约定。
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