钟涛教你如何购买二手房、签订合同、风险预防
一、签订二手房买卖合同应具备的条件
1 ．二手房买卖合同的基本内容
二手房交易的过程比较复杂，涉及的内容较多，按照法律规定，房屋买卖应签订书面的合同，这是法律的强制性规定。二手房买卖合同应当具备下面主要内容：
（ 1 ）当事人名称或者姓名和住所；
（ 2 ）房屋所有权证书名称及编号
（ 3 ）房屋基本状况；（包括产权声明等）
（ 4 ）房屋的用途或使用性质；
（ 5 ）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（ 6 ）房屋交付及办理过户及日期；
（ 7 ）房屋装饰、设备标准的现状；
（ 8 ）权利义务内容；
（ 9 ）违约责任；
（ 10 ）解决争议的方法；
（ 11 ）合同生效条款
（ 12 ）合同的中止、终止或解除；
（ 13 ）合同的变更与转让；
（ 14 ）双方约定的其他事项；
（ 15 ）合同附件。
2 ． 签订二手房买卖合同的主体资格
我国《合同法》规定，不具备主体资格所签订的合同无效，无效的合同，在合同中所约定各项权利义务对签约双方均无法律约束力，将产生互相返还的法律后果。在签订买卖合同时，买卖双方都必须具有相应的民事行为能力和民事权利能力。
（ 1 ）买卖双方都必须具有完全的民事行为能力。《中华人民共和国民法通则》从第九条至第十四条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。 公民的民事权利能力一律平等。 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
（ 2 ）买卖双方都必须具有完全的民事权利能力。从上述法律规定来看，任何一个公民从出生至死亡这一段时间均有民事权利能力，即他都有民事权利。从房屋买卖的角度来说，任何一个人都有权利买卖房屋，签订买卖房屋的合同，但并不是任何一个人签订的房屋买卖合同都有效。要想使房屋买卖合同合法，买卖双方必须具备民事行为能力。只有符合了民法通则的规定，买卖双方才能能力签订房屋买卖合同，也就是说，有权利买卖房屋但不一定有行为能力。房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，超过了未成年人的行为能力，与未成年人的年龄、智力不相适应，因此不能签订房屋买卖合同，只能由他的监护人或法定代理人签署。精神病人或意识不清的人，显然也不能签订房屋买卖合同。
上面是针对自然人来讲的房屋买卖的主体资格问题，对于法人组织来说，卖方必须有销售房屋的权利，卖方的登记名称必须与房产证登记的一致。
3 ．共有权人售房的主体条件
二手房买卖中的共有权分两种情况，一是夫妻之间的互为共有权人，二是其他自然人之间的共有权。夫妻之间的共有权关系在一方售房应另一方应同意出售，另一方的主体条件与上面提到的主体条件一致。共有权人售房时需全体共有权人同意，任何共有权人都必须具备行为能力且意思表示真实，符合前面提到的主体资格条件，才能售房。
4 ．如何避免无处分权人处分别人的房产
在二手房交易过程当中，有时会发生房屋所有权以外的人处分房产，比如子卖父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。发生这种事情的原因很多，一是有权处分的房屋所有权人委托无权处分的人代理售房，有些是未经允许擅自出售无处分权的房屋，还有些涉及刑事犯罪，用偷来的房产证及身份证再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房取得合法处分权外，其余均属于非法行为，买方一旦购买了这样的房屋则后患无穷。如何避免出现这种情况呢？最好的办法就是预防。在买房时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与身份证相对应，必须一字不差，然后再根据身份证上的照片与本人相对照，一致后才能基本确认是房屋所有权人本人，但也会出现差错，比如孪生兄弟姐妹，比如身份证上的相片与自称是房主的人比较像，这种情况都比较难辨认。在房屋行政主管部门的交易窗口，经常发生这样的事情，当工作人员核对身份证时对房主的身份提出异议后，该“房主”什么都不说就主动走了，还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了，再也没有回来，这种情况肯定是冒充的假房主，一般中介公司经常冒充房主。一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字，即使办理完了过户手续，那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是如果房主本人没有出现，应查看委托书的真伪并与真正的房屋所有权人核实，并核实代理人的身份，同时查看委托书的授权范围，核对代理人是否有权出售该房屋。即使是公证的委托书也不能全部避免购房的风险。 2005 年北京有一个案例，签订经过公证的房屋买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋，最后买房人什么都没有得到，购房款也没有退回。除了上述风险之外，售房人想反悔，不想卖房了，经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要求撤销已过户的房产证。
5 ．购房人多于二人怎么办
在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房情况，如夫妻双方、父子、母女、恋爱中尚未结婚的男女双方、合伙人等，按《民法通则》的规定，两人以上所购房屋应为共同财产，所以在订立合同时就应该体现财产共有人的身份，在以后的房产证上才能体现财产共有人的份额。二人以上共同购买一套房屋，在房屋买卖合同上应当共同签署合同。房地产产权登记主管机关可以在房产证上体现共同买受人，但只能由一个人持有主证，其他共有人持共有权证。两人以上购买一套房屋需要做公证，主要是财产份额的公证。对于份额的比例，法律没有规定，完全在于当事人之间的约定，比如两个买受人，对于房产的份额双方可以约定各占 50% 的份额，也可以约定一个人占 99% 的份额，另一个人占 1% 的份额。
产权证上登记的产权人是根据购房合同上签字的购房人来确认的，并非想登记谁的名字就能登记谁的名字。如果房屋买卖合同只由一个人签字，那么另外的共有权人或出资人无权要求房屋登记机关将自己的名字登记在房屋所有权证书上。
6 ．如何以未成年子女名义购房
有些购买二手房的购房人因为考虑将来征收遗产税，或者考虑婚姻的问题，希望以未成年子女的名义购房，房产证落在未成年子女名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋买卖＂民事法律行为，其前提条件是行为人（公民）必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。 根据《中华人民共和国民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。从年龄上分析，十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。
另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《房屋买卖合同》上的“买方”名称一致。因此，如果想以未成年子女的名义买房，必须以自己未成年子女的名义签署《房屋买卖合同》。但未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“买方监护人”的名义同时签署。以未成年子女名义购房必须办理父母和子女关系公证。
7 ．登记在未成年子女名下的房屋如何再次转让
如果父母或其它人以未成年子女的名义买房，取得房屋所有权证之后， 该房屋将很难再进行所有权人变更，也就是说，无论以何种形式再次转让都很困难。按照《民法通则》第十八条规定： “ 监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 ” 这就是说，如果房产登记在未成年子女名下，在孩子具备完全民事行为能力之前，父母想出售这套房屋必须是为未成年人的利益才能出售，否则无权再出售这套房子了。因此以未成年子女名义购房的成年人应该想清楚。
8 ．能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款
如果只以未成年人自己的名义购房，因未成年人没有经济收入，银行不会放贷，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人与未成年人作为共同的购买人签订合同，则成年人购买人可以申请按揭贷款。按揭贷款是另一种单独的民事法律行为，它不仅要求行为人具备民事行为能力，而且银行还有其它更为严格的要求，以降低放贷的风险。结合以上分析，申请住房按揭贷款也必须由限制民事行为能力人的监护人来进行。对此，银行有相关的要求：第一，申请人（监护人）必须在《房屋买卖合同》上签字。第二，监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请。第三，办理父母和子女关系公证，及共有产权和父母代为还款的承诺公证。第四，银行需要的其它文件。完成以上程序，才有可能达到贷款的要求，但实践当中银行一般不批准这类贷款，除非未成年人与其监护人作为共同买受人银行才会考虑向监护人发放贷款，由监护人由偿还贷款。
二、签订二手房买卖合同的注意事项
1 ．卖方诈骗手法
在二手房买卖中，有些售房人采用隐瞒事实或诈骗的手段，损害买房人的利益。售房人采用的诈骗手法如下：
（ 1 ）用假房产证诈骗 假房屋所有权证诈骗的手法一般如下：一般是假房主，大多数是房屋的承租人，制作假房屋所有权证，将房屋所有权人在假证上写上自己的名字，然后要求买方核对自己的身份证及房产证，买方核对时如果不能发现房产证是假的，就会确信这个房主是真的，因为房产证与身份证是一致的。这时假房产证的持有人会在购房的程序上提出对买方有利的交易程序，比如只交一个定金，房产证押在买方这里，或者只交一个首付款，房产证押在买方，待备齐了房款去办过户。为了让双方尽快成交，售房人都会在价格上给出优惠条件，一般都会低于市价，以让买方尽快决定。等买方交了定金或产首付款后售房人便逃之夭夭。
（ 2 ）利用假公证诈骗 按照民法通则 第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 也就是说，公民有权将自己的事情交给别人代办，这是符合法律规定的，但是应当符合法律规定的手续。比如代售房屋的行为，按照《房屋权属登记工作规范》的要求，委托书应当公证。委托书公证后，代理人便有权出售房屋。正是因为有代理的法律规定，售房人本人不一定亲自办理售房的具体事宜，这样就给某此不法人员可乘之机，有些不法人员将其租赁的或借住的房屋出售，并且办理假公证书，以达到出售房屋领取房款的目的。
（ 3 ）出售查封的房屋。 查封的房屋不能办理过户手续，还有被变卖、拍卖的可能。有些售房人所售的房屋是被法院查封的，售房人在明知的情况下仍与买方签订买卖合同，仍然出售查封的房屋，导致买方不能办理过户手续，责任应当由售房人承担。但目前在二手房市场中对于查封的问题很难查清，有时签订合同时查清了，但合同的履行过程当中被法院查封，也有时有发生的。
（ 4 ）出售列入拆迁范围的房屋。 列入拆迁范围的房屋不能办理过户手续，如果没有办理完毕过户手续即使拆迁时买方已入住也不会得到拆迁补偿。
（ 5 ）利用房屋买卖合同诈骗。 有些房屋是开发商刚刚开发不久的楼盘，可能办理了房屋所有权证，也可能没有办理。在有产权证的前提下，售房人称没有办理产权证，产权证正在办理过程当中，将与开发商签订的房屋买卖合同交给买方，购房票据也交给买方，以便让买方相信其诚意。实际上如果卖方已经办理了房产证，购房合同与票据已经没有实际意义。这种诈骗手续一般是房主与另外一个唱双簧，由非房主一方亲自出面冒充房主卖房，将合同、票据等都给买方，然后收取定金或首付款或全款后逃跑，不再露面，而真房主随后出现，假装房子被人卖了，自己是产权人，拿出产权证要求买房人搬家，买房人不搬家则起诉到法院要求腾退房屋。
（ 6 ）房主拖欠物业费，让买方支付。 有的售房人在售房前拖欠物业公司的物业费、供暖费、水电费、天然气费用、通讯费等费用，有的时间长达几年，物业费等费用从几千到几万不等，尤其是在高档社区项目中，物业费等费用可能欠付十几万元。这些费用在售房时售房人故意隐瞒，不告诉购房人，而且在签订买卖合同时，对于付款的方式售房人极力要求先付款后过户，然后再办理交接手续，或者过户后付款，然后再办理房屋交付手续。待售房人取得房款后将 钥匙交出后不再办理物业费等其它费用的交接，购房人在与物业进行交接时发现售房人因该房屋欠下大量债务。有时物业公司因为前一业主没有交清物业等费用，拒绝新业主入住，物业公司要求新业主交纳老业主欠下的物业等费用，虽然没有法律依据，但可能会给新业主的入住带来麻烦，比如小区内的水、电、天然气等需到小区物业处购买，则物业公司可能会以此要挟新业主，否则就不卖水、电、不供暖，新业主被逼无奈只能为老业主背债。
（ 7 ） 私卖夫妻房产行骗。 有些夫妻感情破裂准备离婚，在离婚前一方转移婚姻共同财产，将登记在自己名下的房屋私自出售。按规定出售夫妻共同财产的房屋应该由另一方出具同意出售的证明，但出售方伪造另一方的签字，谎称另一方已签字同意办理过户手续，办完过户手续，拿到房款后将房款转移。
2 ．买方诈骗手法
（ 1 ）以先过户后付款的方式再次出售房屋
买房人的这种诈骗手法方法如下：买方与卖方接洽，准备买房，房屋的定价比较高，卖方觉得房价卖得比较高，很值，很高兴，因此很容易成交，但买方的要求是先过户再一次性付款，买方只付一个定金，卖方觉得房价卖得高，所以在交易程序方面很可能会让步，答应买方的条件，双方办完过户手续后买方并不急于付款，而是将这套房屋再次出售并先收取下一家的购房款，收到购房款后便逃之夭夭，即使不逃，买方也拒付房款，卖方到法院起诉因买房人没有可执行的房产卖房人的债权也得不到保障。
（ 2 ）以不支付首付款的方式贷款购房
有些购房人通过贷款买房，但说自己的资金不足，没有能力支付首付款，要求卖方先给打一个收条，证明已经收取了首付款，用于办理银行贷款。银行办理贷款时的确需要首付款的证明，等贷款办下来之后，房主只能拿到银行贷款部分，而首付款部分，买方要么拖着不给，要么干脆翻脸，拿出卖房人给打的收条，一口咬定房款已付清，否则卖房人怎么会给我打收条？如果卖房人没有其它证据证明首付款未付，只能气得七窍生烟。
（ 3 ）先过户后办个人住房抵押贷款。 很多买房人都通过二手房贷款来支付房款，有时贷款办不下来，而贷款要求先办过户，然后才能放贷，尤其是办理个人住房抵押贷款的情况下，只有取得了买方名下的房产证才能办理贷款，这种情况对卖方的风险最大，万一买方的贷款办不下来又没有能力用其它的方式支付剩余房款那么卖方的损失就非常大。
三、如何签订二手房买卖合同
1 ．核对买卖双方的基本信息
在签订二手房买卖合同时应认真核实对方的情况，并在合同的开头写明双方当事人的姓名、住址、身份证号码、现住址、电话、邮编等基本信息。买卖双方所有资料都要完整填写，不可有空项。如果有中介公司参与，应该将中介公司的营业 执照注册号、企业资质证书号、住所、实际经营地、法定代表人的住所、身份证号、电话、邮编等内容写清楚 。如果中介公司有“委托代理人”，那么不仅相关内容要详细注明，而且还要出具有中介公司盖章的“授权委托书”，并将此“授权委托书”作为合同附件。如果买方或卖方有“委托代理人”，并且房屋买卖合同是由该委托代理人签名的，那么买方或卖方除分别要与委托代理人签订“授权委托书”之外，该“授权委托书”还必须经过公证机关的公证。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女签订《房屋买卖合同》的，必须具备经过公证机关公证的、是该未成年人监护人的证明文件。基本信息写清楚后，不仅可以通过工商或建设部门中介公司的基本情况，还可以避免因为代理权的问题产生争议，并可以在诉讼时提交准确的起诉信息，以作为法院送达或执行的参考，以利于诉讼及案件的执行。
2 ． 核实并在合同中注明房屋的基本状况
二手房买卖合同一定要注明房屋所有权证号，并核实房屋所有权证号与买卖合同约定的房号及现状房屋是否相符。房屋所有权证上房屋的房号决定买方所购买的是哪一套房屋，房号应该是唯一确定的，在合同中写明的房号应与房产证标注的完全一致。在房号相符的前提下，还要在合同中标明房屋的坐落位置、结构形式、层数、 房屋面积、房屋用途 等信息，并与实际的房屋相核对。
签订未取得房屋所有权证的买卖合同，应注明买卖合同号、开发商的名称、房屋的位置、施工号、房屋的面积或约定的面积、房屋的层数、朝向及房屋用途等基本情况，除此之外，还应注明销售许可证号或登记在开发商名下的大产证号等信息。没有产权证的房屋是不得转让的，如果签订了买卖合同，可能被认为是无效的行为。
3 ． 如何约定抵押权
如果售房人所售房屋没有抵押，在合同中用文字声明未抵押，如果已做抵押，购房人应当要求售房人声明已抵押，并承诺解抵押解除的时间，如超过承诺的期限仍未解除抵押的售房人应承担违约责任。违约责任可以这样约定：首先给售房人一个解除抵押的宽限期，在宽限期之内按照合同总价款的日万分之三支付违约金，超过宽限期仍未解除抵押的，购房人有权解除合同，购房人解除合同的售房人应赔偿购房人的实际损失或约定一个违约金的比例。如果购房人不解除合同，则合同继续履行，售房人仍应按房屋总价款的日万分之三承担违约责任，直至抵押解除。如果售房人隐瞒抵押的事实，导致合同无效或解除的，给购房人造成损失的，购房人要求售房人承担相应的赔偿责任。具体的赔偿可由双方协商在合同中约定。
4 ．如何审核或约定房屋共有权内容
购房人应当要求售房人声明房屋是否存在共有权人，如存在共有权人应当保证签订本合同前已经征得了房屋共有权人的书面同意出售该房屋，并要求共有权人本人到场签订同意出售的证明。如果售房人隐瞒事实真相，共有权人主张权利导致合同无效、被撤销或解除的，售房人应当赔偿共有权人。双方可约定赔偿的数额或约定损失的计算方式。
5 ．对产权纠纷的声明
购房人应要求售房人保证所售房屋在 签订前没有设定抵押权等他项权利，没有被司法机关查封、无权属争议或者其他的债权债务纠纷。售房人还应保证合同签订后不得将房屋再次转让、赠与或者以其他的方式处分给任何第三人。
6 ．对房屋租赁的声明
售房人应当对所售房屋租赁的事实予以声明，否则影响到房屋交付或承租人要求优先购买权时售房人应承担相应的违约责任，具体的违约责任双方应的合同中约定。
7 ．对特殊事件的声明
有些售房人卖房的原因是因为该房屋内发生过刑事案件，或者其它治安案件，或者其它类似的事件，如果购房人知道后肯定不会购买，因此购房人应当要求售房人声明该房屋未发生过任何异常事件，不会导致购房人做出错误的判断。如果购房人因为重大误解购买了该房屋，购房人可以撤销该房屋买卖合同。
8 ．签订未办理产权证的房屋买卖合同应注意的问题
房屋未办理产权证即签订买卖合同，所签订的合同可能被认定为无效。因此，未办理产权证的房屋买卖对于买卖双方来说都存在风险。未办理产权证的房屋买卖至少应注意下面的问题：
约定售房人保证于某年某月某日之前办理完毕本人名下的所售房屋所有权证，否则双方可解除合同。
将售房人所购房屋的基本信息在买卖合同中注明，比如购房合同签订的日期、开发商的名称、合同编号、房屋坐落位置、楼号、房号，实测建筑面积或暂测建筑面积、购房方式及付款金额、与开发商买卖合同的履行情况等。并要求售房人声明对其所提供的商品房买卖合同、购房款票据原件、税费票据原件的合法性、真实性及有效性负责，否则将承担具体约定的违约责任。
因新建商品房开发商承担保修责任或其它义务，因此买卖双方转让时部分开发商应当履行的义务也应当转让给购房人，因此售房人与购房人应在合同中约定，办理完毕房屋验收交接手续之日起，甲方将享有的与开发商签订的《商品房买卖合同》项下的一切权利一并转让给乙方行使，转让的权利包括但不限于： 1 、房屋质量不合格时要求其承担违约责任的权利； 2 、要求开发商修复房屋的权利。
9 ．如何约定付款方式
购房人购买房屋的付款方式主要有三种，第一种是一次性付款，第二种是分期付款，第三种是贷款方式付款。贷款方式付款至少有两种贷款方式可供选择，一是商业银行贷款，二是住房公积金贷款。 三种主要的最常见的付款方式表面看没有什么太大区别，都是向售房人付款，但这几种方式对购房人的影响还是不一样的，有时影响还比较大，决定着买卖双方的利益甚至风险。购房者在确定付款方式时仍需仔细考虑一下几种付款方式对自己有什么影响，以便争取到将来对自已有利的结果。
选择一次性付款可能会得到售房人一定幅度的房价款优惠，但购房者必须以足够的资金做后盾，对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，这种付款方式风险比较大，尤其是在售房人要求先付款后办过户的情况下，当购房人把全部积蓄都交给售房人时，可以说主动权已经不在购房人手里了，如果售房人诈骗或恶意违约，不办理过户、不交付房屋或者将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，对购房人来说就相当不利，最大的风险是房子住不上，钱又要不回来。如果所购房屋在签订合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，对于售房人来说，那么售房人不一定着急做解除抵押登记，因为购房人的钱已经付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不归还，售房人可能用购房人已付的房款做其它的事情，这样一旦售房人最终不能解除抵押购房人的损失就比较大。一次性付款适用于购房者资金充足、售房人信誉良好且经确信房屋产权等没有任何问题的情况下。即使是在这种情况下，笔者也建议最好付全款的 90% ，以此来对抗可能出现的质量问题或其它在合同履行之前不能预见的其它问题，以便开售房人及时配合解决这些问题。
相对来说，分期付款对购房者比较有利，购房者可以按交易的阶段分几次向售房人支付房款，直至房屋办理完毕产权证、实际交付房屋为止再付最后一笔尾款，这样对买卖双方都比较公平。但这种方式对买卖双方来说都有风险。首先买方的首付款安全不能保证，有些售房人利用先付定金或首付款的形式进行诈骗，或者恶意违约，购房人交付定金或者首付款后，再次将房屋出售，与其它第三方办理过户手续，这样即使购房人起诉得到法院的支持，在执行阶段也未必能顺利要回定金或首付款。其次卖方后续的房款也不一定能顺利得到。因为有些购房人办理完毕过户手续及取得房屋钥匙后，消极对待尾款，不按合同约定支付，给售房人造成一定的麻烦。分期付款的方式虽说对双方来说比较公平，但同时对双方来说都存在风险。
贷款支付房款的方式目前相当多的一部分购房者都采用，原因主要是资金的问题。 很多 购房者都没有实力一次性支付房款，必须采用贷款的方式。银行要求二手房贷款必须先支付不低于购房款 20% 的首付款，有些银行要求不低于 30% 的首付，特殊情况首付款比例还要提高，其余部分由购房者按月向银行偿还。以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还需支付银行的律师费、保险费、评估费等费用，这样购房人的额外支出是显而易见的。比如某人贷款三十万，还款期限二十年，那么按现行的利率标准，二十年后还清贷款时，除了三十万本金外，其大约还要支付十八万多元的银行利息，从购房成本的角度来考虑，其总房款在购房价的基础上又增加了十八万，这是一笔非常大的支出。但通过银行贷款从风险的角度来说，对购房者是有利的，对售房人也是有利的，购房者及售房人可以利用银行的信誉转嫁风险。另外，通过贷款方式支付房款还可以考验售房人所售房屋的合法性。对于银行来说，给哪套房屋的购房人发放贷款，银行会对该套房屋的风险进行评估，银行认为产权合法，手续齐全，风险不大，才会给该套房屋发放贷款，否则银行也不会给该套房屋放贷，这样银行就为购房人把了一关。如果某套房屋不能办贷款，那么证明该套房屋肯定风险比较大，这样购房人就可能判断该房屋是不能购买的。当然，通过银行贷款也存在首付款的风险问题，有些银行是要求将首付款也存入银行的，将来与贷款一起支付给售房人，但有些银行不要求。因此购房人对贷款支付首付款的风险也应当有充分的认识并通过合适的方式化解。
上述三种方式实际上都不能完全解决买卖双方资金的安全问题，如果想保证买卖双方的付款方式选择与资金的安全挂钩，可以将这三种付款方式进行变通，比如采用银行的资金托管业务或公证提存业务，或者居间担保的业务。这几种变通的付款方式在后续问题中陆续介绍。
10 ．如何约定房屋的交付
（ 1 ）确定二手房的交付标准
一般中介公司在合同中房屋交付标准中约定房屋交付的标准是“现状”，这样的约定因为缺少可参照的标准，等于没有约定。曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，空调也被拆走。当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能胜诉。在签订二手房买卖合同中对于房屋交付的标准及现状一定像向一手房一样列一个附件，以及将装修、设备、电器及家具情况列一清单，作为交房的标准，千万不可省略，并约定实际交付与合同约定不符的违约责任。等房屋办理交接手续时与合同约定的清单一一对照，符合合同的约定即办理交接手续，不符合约定的要求售房人按照事先的约定承担违约责任。
（ 2 ）约定与房屋一并交付的物品
售房人交房时应将以下物品同时向购房人交付：①房屋钥匙、单元门钥匙（或磁卡）、信箱钥匙、水、电、暖、燃气门的钥匙等所有钥匙；②《住宅使用说明书》、《住宅保修书》、物业合同、物业管理公约；③各种水、电、气等卡；④有线电视交费凭证；⑤买卖双方约定的其它物品。买卖双方办理房屋交接时，售房人应协助购房人与物业管理公司签订物业管理服务合同，办理相关变更手续。 办理房屋交接时，买卖双方均应到场。房屋交验完毕后，双方应签署《物业交验单》对房屋设施、设备状况予以明确。
（ 3 ）房屋附属物的交付
有些房屋附属带有独立的使用空间，比如地下室等，有些地下室是可独立使用的，有些是与房屋一体的，比如一层的地下室。在房屋买卖合同履行当中，曾发生过这样一个案例，房主出售的房屋是带有地下室的，该地下室从一层客厅可通过楼梯进入地下室，也可以在室外通过一个窗户进入。房主在售房时没有在合同中注明房屋的转让包括地下室，买方也理所当然地认为该房屋包括地下室，但该地下室并没有计入房产证的房屋建筑面积，房产证的附图上也没有标明房屋建筑面积含地下室，但在办理房屋交付手续时，房主拒绝交付地下室，房主称房款是不含地下室的，如果交付地下室则需另行交钱。
在此律师提醒，在签订房屋买卖合同时，如果房屋有独立、半独立使用的附属物或与房屋不可分割的附属物，一定要在房屋买卖合同里写清楚，说明所购房屋即包括所购房屋也包括与房屋相关的附属物。
11 ．如何约定房屋风险转移
二手房买卖合同中对于房屋风险的转移可约定如下：该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日或者权利转移之日起转移给买方。这里的风险包括自然的风险和人为的风险自然风险包括地震、外来物体撞击等，人为因素包括人为拆除、爆炸等；房屋正式交付之日应为交 钥匙的时间或实际占有使用该房屋的 时间；权利转移之日为取得房屋所有权证的日期。选择房屋交付之日风险转移对卖方有利，选择办理完过户手续风险转移对买方有利。
12 ．提前入住装修的风险
在买卖双方约定在办理完过户手续提前入住存在很大的风险，对买卖双方来说风险都非常大，尤其是买方提前入住对房屋进行了装修。有时，买卖双方对房屋的产权及过户条件或一方存在诈骗等并不了解，签订合同后导致无法办理过户手续，合同无法继续履行，那么装修损失由谁来承担则成了双方争议的焦点。对于卖方来说，房子卖不了，买方入住期间也无法收取租金，如果买方对房屋进行了装修或者装修了一部分，装修工程无法处理，只能拆除，卖方再次卖房还需对房屋进行重新处理。对于买方来说，如果合同中没有约定装修损失的问题，那么买方的损失可能特别大，所有的装修费用由可能要自己承担，即便让卖方承担，那么通过诉讼解决的可能性比较大，对买方来说可谓费时费力，因此建议买卖双方最好不要提前入住，即便提前入住了，也不要装修，另外，对提前入住后合同不能继续履行应约定房屋使用费问题，这样对买卖双方来说是比较公平的，即便是卖方违约，也应该给卖方的房屋在占用期间的使用费。
13 ．提前入住对装修费的约定
二手房买卖合同当中，买卖双方有时会约定签订合同后在没有付款或没有办过户手续前即提前办理入住。提前入住一旦双方发生纠纷，买方又对房屋进行了装修，那么装修的费用由谁承担双方的争议就非常大。为了避免这种情况的发生，买卖双方可以这样约定：甲乙双方办理房屋交接之日，乙方可以自行决定对房屋进行装修。若由于甲方违约导致合同被确定无效或者解除的，甲方除了承担相应违约责任之外还应当赔偿乙方支付的一切装修费用。如乙方违约导致合同无效或被解除的，乙方除了承担相应的违约责任之外，乙方自行装修所支出的所有费用由乙方自行承担。
14 ．如何约定物业费等费用
在二手房买卖合同中，经常发生物业费及其它费用的争议。对于物业费、供暖费等问题双方应在合同中做如下约定：售房人与购房人办理完毕交接手续前该房屋发生的水、电、天然气、物业、供暖费、通讯费、有线电视收视费等各项费用均由售房人承担，交接手续之后发生的费用由购房人承担。
15 ．已售公房物业费、供暖费如何处理
已购公房上市出售后，买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议，新发生的供暖、物业费等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。供暖费的价格按北京市第（ 2001 ）年 372 号文件的规定执行，物业费用由物业管理单位与新的房屋所有权人在市场价格的幅度内协商确定。
16 ．签约时注意小区的供暖方式及收费标准
2001 年 10 月 17 日 北京市物价局〔 2001 〕 372 号文规定，锅炉供暖价格如下：（ 1 ）燃煤锅炉（直供方式）供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季 16 元调整为 16.5 元；（ 2 ）燃煤锅炉（间供方式）供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季 18 元调整为 19 元。另外，燃油锅炉或烧天然气锅炉供应的民用供暖价格为 30 元每建筑平方米。还有一种是自采暖的供暖方式，每一户都是独立的供暖，由购房人自己到银行购买天然气，然后插卡，这样才能开通天然气。独立供暖系统购房人自己可以调节室内温度，因此天然气的用量根据房屋的大小、室内温度高低、房屋的采光及楼层、朝向等因素相关。一般楼层低、采光差或者处于端单元的房屋用气量大，花费高。对于供暖的方式及收费标准购房人也应有所了解。
17 ．如何约定公共维修基金
在二手房买卖中一般售房人交纳的公共维修基金，在房产过户之后购房人将公共维修基金款项一次性补偿给售房人， 卖方交的公共维修基金不能自然转到购房人名下， 售房人应当协助购房人办理过户手续。 买卖双方或任何一方必须携带买卖双方身份证复印件、买卖合同复印件、公共维修基金票据、买方房产证复印件 ( 若已办下来 ) 到北京市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室办理更名手续后才能转到买方名下。
公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。公共维修基金若不更名，原则上新的买方就无权使用该公共维修基金，在业主委员会提请中修、大修、改造、更新时，要登记各房主交纳公共维修基金的情况，而买方有可能因拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金。目前，买卖双方不做公共维修基金更名的情况非常普遍，为了保护买方的合法权益，律师建议还是应该办理更名手续，且更名手续并不复杂。
18 ．在签订购房合同时如何约定延期交房内容
二手房买卖过程当中，延期交付房屋的原因很多，有的是因为卖方反悔，有的是卖方将房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在纠纷，相关权利人拒绝搬出或强行入住该房屋，有的是因为物业公司不配合阻挠购房人入住房屋。为了让售房人保证按期交房和避免在售房人不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就售房人不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容：（ 1 ）售房人应于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付购房者。（ 2 ）假如售房人不能按期交房，那么购房者应给售房人一个宽限期，允许售房人在该宽限期内交房。但在宽限期内售房人应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款或者总房价款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。（ 3 ）宽限期过后，售房人仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求售房人返还他所交的购房款及利息，并支付违约金，违约金可以按照法律规定的最高限额即总房款的 20% 计算。宽限期过后，购房者不想退房，那么售房人仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。
19 ．售房人不同意签订详细房屋买卖协议怎么办
目前在二手房买卖市场上，因为房源少需求量大，供应量与需求量的大约比例是 1 ： 3 至 1 ： 5 ，因此处于绝对的卖方市场，基于市场的行情，有些售房人不想受到很多束缚，因此不同意签订过细的或者对自己有约束协议内容。签订房屋买卖合同 当事人双方应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对一方提出的合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。在签订房屋买卖合同时购买人可以充分表达自己和意愿，售房人也可能充分表达自己的意思，如果售房人无论如何都不同意签订双方已协商一致的内容或将双方协商一致的内容细化，或者不同意购房人更改售房人自己拟定的补充协议，那就是将自己的意志强加于人。遇到这种情况，有些是售房人意气用事，购房人可以与售房人心平气和的谈，说明利害关系，但也有些售房人所售的房屋本身存在问题，但没有将对购房人不利的信息如实告知购房人，恰恰购房人在细节当中谈及此事，并要求将此内容加入合同，因此售房人不同意购房人的请求，遇到这种情况购房人可能判断购买此房的风险，购房者通过谈判及谈判不成的内容可以做出决策，决定是否放弃购买该房屋，如果购房人判断没有风险，也可以让步，接受售房人的方案或协商内容。
如何约定办理过户的日期
20 ．关于产权登记的约定
二手房买卖产权登记过户是最为重要的一个环节。对产权登记过户应该约定具体的期限、起始日期或办理产权登记的条件、不能办理的违约责任。买卖双方可以这样约定：买卖双方在房屋买卖合同签订后七日内备齐所有办理过户的资料，向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至买方名下。由于卖方原因导致买方逾期取得房屋所有权证的，买方有权追究卖方违约责任，每逾期一日，卖方应按总房款的万分之三向买方支付滞纳金，逾期超过三十日，买方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行过户手续。若买方解除合同的，卖方应向买方支付总房款 20% 的违约金。
在某些情况下，有时买方不积极办理过户手续，尤其是双方办理了公证提存或银行的资金托管手续，因买方拖延造成 卖方不能按期取得购房款，因此也应当约定买方违约的责任。买方的违约责任可以按下列方式约定： 若由于买方原因导致买方逾期取得房屋所有权证的，致使卖方不能按期取得房款的，卖方有权追究买方违约责任，每逾期一日，买方应按总房款的万分之三向卖方支付滞纳金，逾期超过三十日，卖方有权解除合同或依据本合同请求法院强制买方履行过户手续。若卖方解除合同的，买方应向卖方支付总房款 20% 的违约金。
21 ． 如何约定违约责任
二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多，比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等等，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。按英美法的分类，违约分为根本违约与一般违约，根本违约指双方签订合同的目的不能实现，比如买方签订合同后放弃购房房屋或卖方签订合同后不售房屋，都属于根本违约。一般违约指在合同履行的过程当中，违反了合同的约定，但不足以影响合同的目的，比如比合同约定的付款时间迟付了 3 天，比如比合同约定的记交房时间晚交了 7 天，这类情况都属于一般违约。
对于根本违约可这样约定：本合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款 20% 的违约金。“不出售房屋”是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。
本合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款 20% 的违约金。“不购买房屋”是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。
另外，对于出售方隐瞒事实，比如共有权人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情况，导致合同无法履行，买方的利益无法实现的，为避免这种情况，可以这样在合同中约定：售房人保证房屋产权真实，不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋转让的权利、不存在房屋有关的债权、债务纠纷，如果售房人的声明与实际不符，导致购房人无法实现合同目的的，售房人应赔偿购房人总房价款 20% 的违约责任。
有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的，但在合同生效前，买卖双方可能已经履行了一部分合同义务，对这种情况在合同中可这样约定：本合同生效前若甲方违反本合同约定的，甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付总房款 20% 的违约金；若乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款 10% 的违约金。
本合同生效前若乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总房款 20% 的违约金；若甲方选择继续履行合同的，乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款 10% 的违约金。
合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减，比如约定总房价款 1% － 5% 的违约金，再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的日万分之三承担违约责任，直至符合合同约定的条件为止。
23 ．房屋买卖合同中违约金的比例约定多少为合适
二手房买卖合同有关违约金的比例到底约定多少法律并没有强制性规定，完全由双方自行协商确定。在二手房买卖合同当中，存在很多类违约，比如有关购房人逾期付款的违约和售房人逾期交房的违约、购房人放弃购买房屋或售房人不卖房屋，还有售房人没有按约定办理过户手续、没有将户口从房屋内迁走、房屋质量存在瑕疵等等，每种违约都不一样，应当根据违约责任大小或轻重来确定违约金的比例，比如涉及到根本违约的悔约违约金可以按照最高限即总房款的 20% 来确定，也可以小于 20% 。其它的一般违约可以确定比较低的 比例，比如没有按期办理房产证，但最终还是办理完毕了，只是逾期了，可以约定 1% 到 5% 的违约金，也可以按日来算。总之，违约金的高低对双方来说都应该是对等的，比如延期交房与延期付款，如果逾期交房约定的违约金是总房价款的 20% ，那么逾期付款的违约金也应该是总房价款的 20% 。 如果合同中约定的违约金比例过低，不足以弥补损失，任何一方均可以在产生争议后要求法院或仲裁机构申请调整，但涉及到诉讼对约定过低的违约金对购房人来说仍有风险，购房人必须有证据证明自己的实际损失高于约定的违约金，法院或仲裁机构才会支持购房人的请求。
24 ．如何约定争议的解决方式
按照规定，争议的解决方式有两种，一种是诉讼，通过法院解决，另一种是仲裁，通过仲裁机构解决。解决争议的方式条款可以这样约定：因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。或者约定由某某仲裁委员会裁决。法院和仲裁机构在合同中只能选择其一，否则就是法院管辖。
25 ．如何约定二手房买卖合同的解除
二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。 如果合同中没有约定合同解除的条件，那么按照法律规定 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（ 1 ）因不可抗力致使不能实现合同目的；不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不能避免、无法克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
（ 2 ）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同；
（ 3 ）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；比如卖方不 办理过户手续，超过半年或一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的；
（ 4 ）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（ 5 ）法律规定的其他情形。
26 ．如何约定合同的变更与转让
二手房买卖合同签订之后，在履行完毕之前，双方都可以通过协商一致对合同进行变更。变更的内容包括交房日期、付款日期、付款方式、办理过户的日期、房屋质量标准、附属物的归属、物业费的承担等等内容。 当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。比如购房人甲与售房人签订合同后，合同还没有履行或只履行了一部分，甲不想购买此房，而乙此时想购买此房，这样甲就可以将自己在合同中的权利与义务一并转让给购房人乙，由乙来与售房人继续履行买卖合同。如果买卖双方在合同中约定不得转让，那么买卖双方都不能将合同中的权利与义务转让。
27 ．如何约定合同的生效条件
二手房买卖合同的当事人签订了买卖合同，只要合同依法成立，自成立时即生效。 但二手房买卖合同的当事人可以约定合同生效的条件，可以对合同的效力约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。如果当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。二手房买卖合同的当事人 也可以对合同的效力可以附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 比如双方交易的房屋还没有办理完毕房屋所有权证，可以约定该合同附条件，双方可约定待卖方的房屋所有权证办理完毕后合同生效。
28 ．合同的附件包括哪些内容
二手房买卖合同主要应附下面所列的附件：
附件一 ：房屋平面图和四至范围。附件一以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系。普通单元住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它四至复杂的房屋，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。
附件二： 租赁、抵押关系及其处理办法。附件二反映了常见的房屋权利限制状况，对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大影响，双方尤其是乙方应当重视。处理房屋租赁关系应当注意两方面的法律关系，一是承租人的优先购买权，二是买卖不破租赁的原则。双方成交前首先应当取得承租人放弃优先购买权的书面意见，然后还需与承租人商议租赁关系的解除或变更事宜。处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人，其次应将房款首先用于清偿抵押担保的债务并办理抵押注销登记手续。
附件三： 室内附属设施和装修情况
(1) 附属设施：
①水；
②电；
③燃气；
④有线电视；
⑤通讯；
⑥其他。
(2) 装修情况：装修情况可以择其重点简要描述。买卖双方应明确所列装修项目价款均包含在总房款中，是房屋附加值的主要构成部分。
附件四： 物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付
（ 1 ）由甲方承担的费用：
（ 2 ）由乙方承担的费用：
附件五： 付款协议
如果双方在主合同中没有详细约定付款的方式，则可在附件中详细约定。付款协议的附件可这样约定：
本合同签订后，乙方于 年 月 日支付全部房价款的 ％计 币 元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。
乙方于 年 月 日前 后 日支付 币 元 ( 大写 ) ： 。
乙方于 年 月 日前 后 日支付 币 元 ( 大写 ) ： 。
附件六： 室内的家具电器；
附件七： 共有人同意出售的声明；
附件八： 买卖双方的身份证明文件；
附件九： 房屋所有权证复印件及原购房合同、票据等。
29 ．卖方在签订和履行买卖合同时应注意事项
(1) 一定要办理过户手续 。房屋不同于其他商品，房屋买卖不是简单的房屋钱款的交割，还有最重要的是房屋所有权转移的标志是办理过户手续，对此卖方一定有清楚的认识，以免在过户问题上消极对待引起双方在产权方面产生纠纷。
(2) 房价款应明确。有些售房人心中认为自己的房子卖多少钱是全部都应该自己所得，没有考虑税费，一旦合同履行过程当中知道自己要付税费，自己的预期所得拿不到，于是就不同意卖房，这样就会承担违约责任， 很容易发生纠纷。另外，在有中介公司参与的情况下，一般是 房子交接完毕，房产登记过户后当日，房主就可拿到全部售房款。如果不能按时交房，则会暂扣部分房款，待交房时付清。
(3) 最好在过户前付款，在履行时敦促买方按合同规定的时间和方式支付价款。
(4) 不要轻易提前交房。在交易过程中，有些房屋买卖的情况比较特殊，比如所购房屋还没有办理房产证，暂时无法办理过户，等待的时间比较长，这时购房者可能会提出要求在办理买卖双方的过户手续前入住，这种要求也是比较合理的要求，因为售房人的房产证什么时间办理完毕决定权不在售房人，而在开发商，因此一般在买房人交清房款或交清大部分房款前都会让买房人入住。但在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，可能会给屋主带来一些不必要的损失。
(5) 合同细节约定明确。对卖方影响较大的细节主要是 维修基金归属、物业、水电气、有线电视费、电话费等等费用的承担问题。有时买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意重要的方面，忽略了某些细节，这些细节问题在签订合同前事先约定好了，就不会产生纠纷或产生纠纷也有处理的办法。
(6) 卖方应收取定金。有些买房人签订合同后随意解除合同，或者又提出其它条件，如果卖方不依其条件买方就威胁解除合同，如果卖方没有收到定金或者合同对解除又没有明确约定违约责任那么卖方可能得不到补偿，因此在签订合同后卖方将收取定金。
30 ．在楼价上涨背景下的购房应注意的问题
近一两年来，房价止涨过快，虽然国家出台了调控措施，但在部分地区房价没有降，而且还在涨，很多购房人现在犹豫不决，想买房觉得房价太高，不买担心房价继续涨，还不如现在买能省点钱，在现阶段买房应注意哪些问题，在楼市看涨背景下的购房有什么策略？
近两年全国的房价整体来说上涨比较快，国家出台了一些措施平抑房价，从目前来看，国家陆续出台的措施起到一定的作用，房价虽然还在继续上涨，但涨幅明显回落。总的来说，商品房的价格最终决定于消费者的购买力，如果消费者的购买力达不到消费商品房的程度，那么就不会产生现实的购买行为，也就不会发生在购买商品房上的消费。消费者收入过低和楼价过高，都会产生这一问题。目前消费者收入的增长明显低于房价的增长，这种趋势的发展必将导致买得起房的人越来越少。没有一定数量能买得起房的人支持房地产市场，那这个市场只能繁荣一时，不可能维持长久繁荣。要维持房地产市场的健康发展，必须从法律、法规的制定完善、司法审判实践、政府宏观调控、政府主管机构的严格监管以及消费者消费心理的理性化等几个方面来解决。就目前的形势而言，有购买二手房意向的消费者在现阶段购房时要注意下列几个问题：
(1) 冷静观察，不要轻信中介公司预言继续大幅涨价的误导。对于近两年房价过快上涨的现象，已经引起国家的高度重视，并在采取措施平抑房价，从出台的政策看，平抑房价的效果还是比较明显，尤其是上海房地产市场效果明显，高端价位项目价格回落更是明显，而北京市场变化不算太大，价格上涨的趋势继续，但明显放慢。近期珠三角地区房价上涨仍然过快。在目前市场情况还不明朗的情况下，建议购房者还是冷静观察，必须要买房时再出手，如不是必须，可以考虑再观察一下市场走向。一手房市场的价格是二手房市场价格的参照表，一手房的价格决定和影响着二手房市的价格。
(2) 签一份对自己有利的合同。目前在有中介公司参与的情况下中介公司一般不愿意与买卖双方签订对自己不利的合同，这样中介公司就没有了操作的空间，因此在与中介公司谈判时应据理力争，将中介公司设置的陷阱填平或绕开。就消费者来说，对购买住房这一专业性很强的消费行为缺乏足够的认识，又缺少主观能动性，往往轻信中介公司的介绍，轻易地付了定金，这样就给以后正式合同的谈判造成了被动局面。当买方或卖方了解到对自己不利方面信息后，想签订补充协议中介公司往往不不同意，在分歧比较大时，中介公司往往不让步，他们会以“定金不退”的事先约定向买方或卖方施压。在这种压力下，买方往往就范。建议消费者在交定金之前，在认购书上说明，如果双方将来就主合同或补充协议条款达不成一致意见，或者中介公司有未披露对买方或卖方不利的信息，那么消费者有权退回定金。这样消费者在签约谈判时就有了主动权。如果认为自己所提的要求不能被中介公司接受，那么就可以通过汇总各方面的信息做出决策，比如担心产权方面存在问题，比如担心存在假房主，那么买方可以通过谈判确定是买还是不买这套房屋。
四、二手房买卖合同履行中应注意的问题
1 ．对买方有利的交易程序
对于二手房交易的买方来说，其最大的风险有两个，一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋无法办理过户手续。如果在签订合同后买方支付了全部房款，那么在合同的履行过程当中存在上述两个严重的问题，对于买方的利益损失是非常大的，尤其是房主或其它人存在诈骗的情况下，买方可能既不能将所交房款索回，也得不到房屋。从二手房交易的过程来看，对于买方来说，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续，拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方是最安全的，也是最有利的。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的，但这需到买卖双方协商，达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。
2 ．对卖方有利的交易程序
在二手房的交易过程当中，对于卖方来说最大的风险是买方不付款，尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后，买方不付款，更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的，卖方最大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此，对于卖方来说，最安全的交易是买方将全部房款交给卖方，然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意，因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。
3 ．对买卖双方都是安全的交易程序
在目前，整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下，对于二手房交易的双方来说，没有绝对的对双方来说同时交易都是安全的，但是可以通过一定的担保方式或其它方式解决买卖双方的风险问题，使交易双方能够顺利签约。目前在二手房交易的过程当中通常采用下列几种方式解决买卖双方对于交易安全的矛盾冲突：
(1) 引入房屋中介公司作为交易安全的担保。 具体的做法是买方将房款全部支付给中介公司，由中介公司代收，待房屋办理完毕过户手续是交接手续后中介公司一次性支付给卖方，但卖方办理过户手续的一切材料及证件需交给中介公司，由中介公司负责办理交易过户手续。这种方式可以解决买方双方互不信任的问题，但这种方式买卖双方必须相信中介公司。目前在中介公司尚不规范、事故频发的阶段，选择中介公司至关重要，否则买卖双方就又陷入了另一个陷阱。这种交易方式必须选择一个实力强、信誉好的中介公司，不能选择小的中介公司。
(2) 引入专业的金融担保公司。 目前有些担保公司开展这项业务，实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的，只不过这类公司更专业，但这类金融担保公司首先必须考虑自己担保责任的绝对安全，比如采取反担保措施或者抵押等方式，保证一旦出现买方或卖方违约的情况下保证自己不受损失。
(3) 银行的资金托管。 目前有些银行办理这项业务。银行与买卖双方签订资金托管协议，买方将购房款在办理过户手续前一次性存入银行，待买卖双方办理完毕过户手续后银行根据三方事先的协议银行将买方的购房款存入卖方的帐户上。
(4) 买方或卖方自己提供担保。 比如在买方事先付款的情况下，卖方提供担保，以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保，如果卖方不履行合同，则买方有权处置担保财产。在卖方先办过户的情况下，买方需提供担保，保证自己不按时支付房款应承担担保责任，并以担保财产对卖方承担责任。
(5) 公证提存。 买卖双方签订协议，约定买卖双方到公证处做公证提存，将房款置于公证处的监督之下，待办理完毕过户手续，卖方将房款从公证处提走。
4 ．提存协议的基本内容
一般公证处都有提存协议的格式范本，双方持身份证件、房屋所有权证及买卖合同共同到公证处就可以办理此项业务。但买卖双方也可自己拟定提存协议内容。提存协议可以参考下面提存协议的内容：
甲方（售房人）：
乙方（购房人）：
甲乙双方就房屋买卖的房款支付问题达成一致意见，双方同意将售房款办理公证提存。具体内容如下：
(1) 甲乙双方房屋买卖合同签订后三日内双方共同办理公证提存手续。提存款数额为＿＿＿元。
(2) 若乙方原因导致逾期办理提存事宜的，甲方有权追究乙方的违约责任。每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款万分之三作为延期付款的滞纳金。逾期超过十日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款 20% 的违约金。
(3) 若甲方原因导致逾期办理提存事宜的，乙方有权追究甲方的违约责任。逾期超过十日的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款 20% 的违约金。
(4) 甲方应于《房屋买卖合同》约定的办理房屋所有权证日期前将房屋所有权证过户登记至乙方名下，待乙方取得房屋所有权证并与甲方办理完毕房屋交接手续后，甲方将公证提存的购房款由公证处一次性支付给甲方。
(5) 甲乙双方约定本次公证提存的费用由甲方（或乙方或共同承担）。
(6) 双方因履行本协议发生争议的，应协商解决。协商不成的，双方都有权向所售房屋所在地人民法院提起诉讼。
(7) 本协议一式三份，公证机构留存一份，甲乙双方各执一份。
5 ．资金托管
(1) 二手房交易资金托管业务的好处
由于房屋买卖少则十几万，多则几十万，甚至上百万，交易双方都会担心自己在买卖过程中上当受骗，所以在付款方式上都十分谨慎。有的卖房人担心房屋所有权证变更为买方名下后买房人不按合同约定及时付清房款，买房人担心先付款被骗或者无法办理过户，双方互不信任。买方双方对中介公司也是不信任，因为有些中介公司收取当事人购房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款给付不及时，更有个别不法中介公司收取当事人购房款后，由于经营不善，卷款逃跑，给买卖双方造成经济损失。为了根本上解决二手房交易资金安全问题，也为了合同的顺利履行，防止携款潜逃的事件发生，资金托管的业务应运而生。银行作为交易资金受托管方，保障二手房交易资金划转安全。二手房交易托管资金只有买卖双方当事人确认后存、取，任何第三方不得支取，不符合双方约定的条件也不得支取。
(2) 二手房资金托管办理程序
办理二手房资金托管按下列程序办理
• 买卖双方签订的《房屋买卖合同》原件及复印件；房屋权属证书原件及复印件；买卖双方身份证原件及复印件。
• 带齐上述材料后到有此项业务的银行签订《房屋买卖资金托管协议》；
• 买房人将购房款存入指定银行托管账户；
• 根据《房屋买卖合同》约定，买房人是分多次付款的，可多次办理资金托管；
• 卖方领取托管资金需提供买方名下房屋权属证书，买卖双方的身份证，托管协议书及资金托管凭证。
• 资金托管银行核准，卖方填写支出凭证，买卖双方办理取款手续，卖方提取卖房款（因卖方特殊原因需提前支取部分卖房款的，买卖双方协商一致的，也可按以上程序办理）。
• 因该房屋不具备过户条件或买卖双方约定终止交易的，经确认解除原《房屋买卖合同》，买方可以领取托管资金，提供的要件包括买卖双方身份证；资金托管凭证；买卖双方确认解除《房屋资金托管协议》。买方提出申请，买卖双方共同到银行办理手续，经银行审核后，买方从银行提取购房房款。在买卖双方未能达成一致前，银行暂停支付托管资金，待双方争议解决后再决定将资金支付给买方或卖方。如果双方对房屋买卖合同的履行不能协商一致，需通过诉讼或仲裁解决的，则资金托管中心会根据法院或仲裁机构的判决或裁决来确定将托管资金支付给哪一方。
6 ．二手房交易如何解决户口问题
有的买房人购买了二手房，办理完过户及入住手续后，想把户口迁过来，可是到派出所办理迁户口的手续时，发现原房主的户口还在这里，派出所不给我办理迁入手续，找原房主要求她把户口迁走，但原房主拒绝配合，出现这类问题怎么解决？ 目前买卖二手房发生户口问题的纠纷越来越多，一般买房人最关心的是房屋的产权是否合法、价格是否便宜，在谈判过程当中把主要精力都放在自己最关心的问题上，往往忽略可能引发对买方不利后果的户口问题。如果对于二手房交易过程当中的户口问题没有明确处理的方式，那么一旦发生纠纷，处理起来相当困难。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。比如，卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，那么买方理由再充分，公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。因此，买方的户口也就无法迁入。如果在合同中对于户口的迁出问题双方没有约定，对此问题发生争议不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。
有鉴于户口问题的复杂性，建议购买二手房时购买人为了避免因户口问题而引发房产纠纷，笔者认为，买方要做以下两件事情：一是要求卖方出示户口本，在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况。通过审查卖方的户口本或到派出所调查，买方可以基本了解卖方的户籍是否在出售的房屋之中，如果户籍在出售的房屋当中，要求其限期迁走。二是买方就户口问题与卖方进行协商，约定户口不能按期迁出的违约责任，比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担违约责任，直至迁出为止，或者将户口问题与付款的进度挂钩，在履行完过户手续等义务后卖方将户口迁走再支付最后一笔购房款。
7 ．二手房交易应注意正在出租的房屋问题
有些二手房在转让时，该房屋已经出租给第三方。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，可能会产生纠纷。按照《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条、 第二百三十条的规定， 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 因为合同法认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。以上两点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。在出售的房屋存在租赁关系的情况下，产生纠纷的原因最多的是租金问题。一般在租赁市场上是先付租金，在售房人已经提前收取租金的情况下，如果租赁期限未满，承租人会要求退还未承租期间的租金。一旦售房人不同意退租金，承租人拒不搬出承租的房屋，那么买房人将不能按期入住该房屋，而承租人又不同意另行将房屋租金支付给新的房东，售房人也不同意将已收取的房租转付给购房人，那么三方就会产生纠纷。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定了解房屋出租的情况，并对出租问题中的优先购买权、房屋租赁的期限、第三方搬出的期限、租赁费用的承担等问题进行约定。
8 ．在二手房交易中如何明确税费
二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的，对于由谁交纳是非常明确的，但是卖方经常要求其售房价格自己净得多少万，而不包括税费，这样税费就存在争议了，因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外，二手房交易税费变化比较大，存在签订时双方都没有预料到的税费，但在过户时却已经开始征收了，这种情况经常导致买卖双方发生争议，税费由谁来交，因此在买卖双方交易过程当中对于税费政策的调整导致买方或卖方收益减少或超过预期的情况下，买卖双方应明确税费政策变更后合同履行的问题，比如双方解除合同，或者税费由某一方承担，或者税费由双方按比例共同承担。
9 ．二手房屋买卖合同丢了怎么办
二手房买卖合同不用办理预售登记手续，如果在过户之前丢失可以与对方协商，再补签一份即可。如果在过户之后丢失，那么在合同履行的过程当中发生纠纷，那么就没有解决纠纷的依据，如果到法院去 起诉，因为没有证据，法院也不会受理。即使法院受理了，因为没有合同作为证据，在对方不出示合同也不承认的情况下，购房人很可能会输掉官司。同样，对于售房人来说丢失合同也面临同样的问题，如果在合同的履行过程当中买方违约，在诉讼过程当中如果买方不认可违约行为，卖方没有证据证明自己的主张，那么由此产生的不利后果应由自己承担。
10 ．付款凭证丢失怎么办
目前在二手房交易中，绝大多数都是个人售房，售房人收到房款后无法为购房人出具国家印制的统一的票据，因此在二手房的交易过程当中售房人收到房款后都是直接给购房人写一个收条，然后将收条交给购房人，证明购房人是已经支付了购房款。在二手房交易中收条是已付房款的凭证，其重要性无须多言。购房人如果将收条丢失应与售房人协商，要求售房人再次出具收条，说明房款已付。但是如果遇到不诚信的售房人，那么购房人就要证明自己已付了房款。如果购房人通过银行贷款购房，那么银行放款后有一份转帐凭证，可以证明贷款部分的购房款已转付给开发商，另外，银行审查贷款时，需要购房人提供首付款证明，因此有此要求的银行一定有购房人首付款收条的复印件，因此购房人可以到银行去取证，证明购房人已付了全部房款。如果购房人没有贷款，是一次性支付的房款，如果付款方式是通过银行转帐的，那么购房人可以从银行转帐的记录查出购房人向售房人付了房款，如果购房人是一次性付款又是通过现金支付的，在售房人不承认已收房款的前提下，购房人可能将承担巨大的损失，这时售房人可以房款未付为理由，要求购房人再次支付购房款。如果售房人起诉到法院，在购房人没有证据证明房款已付的情况下，一般情况下法院会判决购房人再次支付购房款。
基于付款收条的重要性，购房人在购房时应将合同、收条等文件、证件保管好，建议购房者不要无故地随身携带合同和收条原件。如果须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份，先使用复印件，并留存一份复印件，如果必须出示原件时再携带，这样如果丢了原件还有复印件作证据。
11 ．如何出具二手房买卖房款的票据
目前个人之间的二手房买卖一般都是由卖方向买方出具收款的收条，因为卖方没有统一的国家印制的票据，即使买方要求卖方出具购房款的票据卖方也无法出具， 而且目前税务部门或其它相关部门并没有要求售房人一定要为购房人出具国家印制的票据，即使是售房人愿意出具票据，也不知道怎么办手续。实际上现在 税务部门是可以代开房款销售票据的，卖方可以到税务部门，要求税务部门代开售房款的票据。
五、二手房投资应注意的问题
1 ．买房投资的风险
有一部分购房人购房二手房不是为了个人居住，而是投资购房，那么如何避免或者减少买房投资的风险呢？买房投资至少考虑四个方面的因素：
(1) 自己判断当前乃至十年以后的经济环境及经常趋势。让投资者做到这点似乎有些强人所难，但投资买房的确与此有很大的关系，尤其是在中国加入ＷＴＯ的情况下，世界经济与中国经济将越来越紧密地融合在一起，不仅国内经济形势会影响到投资，国际上经济环境的变化也将不可避免地影响中国的经济状况。一般来说，世界经济形势的走势都有其固有的周期，有高峰，有低谷，赶在经济周期的上升初起阶段投资收益率是最大的，风险是最小的，毫无疑问这也是投资的最佳时机。目前国内的经济状况总体来说比较好，尤其是房地产行业作为一支新兴的国民经济的支柱产业之一，总体走势还是不错的，今后如要继续保持这种发展势头，还有赖于其它方面的支持，比如居民的收入情况，法律环境等。如果您预测未来十年内中国经济的走势仍然强劲，那么不妨投资房地产市场，以期获得较高的回报。因为经济形势好，人们对各行业的投资都会增加，那么作为经济活动依托的房屋当然也不会被闲置，无论是商业用房还是出租用于个人居住，都应该会有比较高的回报率。个人投资房地产市场属于长线投资，如果您对未来的经济走势不看好，那么建议您选择其它短线的投资方式或者直接把钱存在银行。
(2) 考虑国家经济政策调整对房地产业的影响。目前房地产市场总体形势比较好，但是房价上涨过快会影响整个行业的发展，甚至或影响国民经济的健康发展，因此目前国家已采取了宏观调控的措施，而且调控力度正在加大，有些地区房价已回落，这对购房者来说在高价买入就会承担比较大的风险。当国家判断房地产市场过热时肯定会出台调控措施，抑制房价上涨，这样就会直接影响到投资者的利益，而且风险比较大。按目前的房价上涨趋势，不排除国家继续采取更为严厉的调控手段，如果房价下跌，那么就会影响投资的收益，这一点投资者应有清醒的认识。
(3) 选准方向，了解细节，谨慎投资。目前投资二手房可供选择的范围还是比较大的，比如二手公寓，二手底商，房改房等。选择主要为中高收入人群服务的公寓投资收益率比较高，但应对这部分人群的需求有所了解，了解他们集中居住的区位，了解他们需求什么样的房子，什么价位的房子，房屋位置、周边环境、小区内的设施是否利于居住、居住的舒适程度等情况，然后按照他们的要求投资买房。但是您一定要充分估计世界经济形势的变化、国内经济形势的变化及发展趋势以及中国吸引外商投资的能力。投资普通商品房收益率稍低一些，但客户需求群体庞大，尤其是众多的在京谋求发展的外地优秀人才，他们是普通商品房最大的消费群体。投资底商及铺面风险相对来说大一些，国为这里既有周边环境、客流量、客户结构的问题，也有投资者自身经营的问题，还有物业及经营管理者的服务及能力问题。投资底商及铺面您一定要了解清楚周边客户的消费结构以及竟争对手。在底商及铺面中，管理者的因素也非常重要，有些管理者管理水平较差，在与商户发生矛盾时采用停水、停电、停气等极端方式，让您无法继续经营。如出现这种情况，您的损失将十分惨重。投资二手房的优势在于地理位置好，出租用于居住的客户群体广泛，易于成交。但交易有风险，产权状况复杂，房屋结构不尽合理。
(4) 认清法律环境，用法律手段保护自己的投资成本及收益。目前整个房地产市场的法律法规不健全，整个市场缺乏规范的法规来约束，即使现有法规在执法过程中也存在着薄弱环节，致使投资者的投资风险加大。在一个成熟的市场经济体制下，投资者主要考虑市场方面的风险，但在目前北京房地产市场上除要考虑市场风险因素外，还要重点考虑法律方面对投资者的保护程度及如何通过法律手段保护投资者的利益。目前北京房地产市场在法律方面的问题主要有：没有销售许可证或五证不全，非法销售；由于开发程序或税费方面的问题迟迟办理不了房屋所有权证，致使投资者的房屋无法合法出租，这样的二手房最好不要购买；房屋质量问题影响出租；物业管理软环境欠佳 ，致使欲承租人望而却步，影响租赁合同的签署；二手房市场管理不规范，中介公司经常侵犯客户利益，令普通投资者防不胜防。就上述罗列的问题，投资者一定要做到心中有数，做出正确判断，最好请法律方面的专业人士将合同中的漏洞补上，事先签一份对卖方或中介公司有约束力的协议，以降低投资的风险。另外，未来法律法规的完善与修订也会影响投资者的收益。未来出租税费的变化也会影响投资者的收益。目前下调后的房屋租赁税费总体维持在 12 ％至 13 ％之间，将来不排除税费变化的可能性，物业费及其它与商品房消费有关的费用上升都可能影响投资者的收益，这些投资者事先都应有所考虑。
总之，买房投资的这种方式，您一定要清楚面临的风险，知道风险后应尽量避免或减小投资的风险，争取最大的投资利润。
