母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案
案情简介： 吴春花与陆战军系母子关系。陆战军在村里建有私房一栋。陆战军在外打工期间，吴春花为其照看子女和看管财产。因陆战军在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，吴春花为归还陆战军的贷款，以陆战军的名义与汪道全签订售房协议书及其补充协议书，约定：陆战军将私房中两间出售给汪道全，售房价 60000 元；陆战军负责办理产权和土地使用权转移手续，并承担所产生的一切费用。吴春花以陆战军之名在协议上签字，汪道全也在协议上签字，在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴春花收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的陆战军的私章，随后，汪道全办理入住手续。为办产权过户手续，吴春花请别人代写了一份陆战军及其妻子授权其卖房的委托书，并署上陆战军及其妻子的名字，委托书的时间根据吴春花的要求写售房协议之前。汪道全为办房产过户的相关手续，支付了契税和过户费计 2335 元。由于陆战军未办理房屋土地使用权转让手续给汪道全，也未给付汪道全已经垫付的办理房屋产权的费用，汪道全遂提起诉讼，请求判令陆战军给付其已垫付的费用并由陆刚办理房屋土地使用权转让手续。陆战军辩称卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。
法院判决： 法院认为，陆战军之母吴春花在陆战军夫妇外出打工，信用社催促陆战军偿还建房逾期贷款的情况下，为陆战军利益，有乡邻多人在场，以陆战军之名与汪道全反复磋商签订售房协议，并无陆战军所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。汪道全购买该房自住，属善意购买。陆战军虽在外打工，但与其母吴春花时有联系，对吴春花处理其房产，陆战军知道或者应当知道而未有异议，因此，陆战军之母吴春花的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，其与汪道全签订的售房协议合法有效。汪道全已按约履行了付款义务，而陆战军则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪道全，应当承担给付汪道全办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决： 1 ．汪道全与陆战军的房屋买卖合同有效； 2 ．由被告陆战军办理该房的土地转让手续给原告汪道全，在判决生效后一个月内办清； 3 ．由被告陆战军给付原告汪道全垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。
律师点评： 表见代理的法律依据是《合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理，但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益： 1 、代理人无代理权； 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由； 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征； 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中，由于吴春花与房主陆战军是母子关系，签订合同时有邻居见证，吴春花出具了陆战军办理产权过户的相关手续，促使购买人汪道全有理由相信吴春华经陆战军合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买，因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。
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