未经配偶同意房屋买卖合同无效
案情简介： 1998 年 5 月 11 日 ，被告吴天明从教委房产管理所分得个人集资住宅房一处。之前，原告李德福与吴天明口头商定该房转让给李德福，并由李德福以吴天明名义交纳该房各种费用，另外给付吴天明转让费 15000 元。 1998 年 5 月 12 日 ，原告李德福以被告吴天明名义交了该房房款 80413 元、管网费 1600 元、公设维修费 2886 元、采暖费 3994 元。 1998 年 5 月 17 日 ，李德福和吴天明双方签订了《房屋买卖协议书》，约定该房转让给李德福，该房一切费用由李德福承担（并已全部交齐）。 1998 年 5 月 25 日 ，李德福进住了集资房并实际使用。 1999 年 5 月 10 日 ，教委房产管理所与吴天明签订了《出售公有住房协议书》，约定该房 95.13 建筑平方米以 80413 元出售给吴天明。 2003 年 11 月 17 日 ，李德福为取得了该房《房屋所有权证》。双方到房屋管理局办理该房产权过户手续，被工作人员告之需有吴天明妻子的同意，但吴天明妻子却明确表示不同意将该房转让给李德福。 2004 年 7 月李德福向房屋所在地区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并判令吴天明实际履行该《房屋买卖协议书》。
法院判决： 法院认为，公民的合法权益受国家法律保护。 1998 年 5 月双方签订争执房转让协议时，争执房出卖人吴天明并未依法登记领取争执房权属证书，也未取得其他共有人书面同意，该协议违反法律强制性规定，故无效。原告李德福所主张善意取得的善意，在行为上应为合法行为，不应为违法行为，现双方签订的争执房转让协议违反了法律强制性规定，故不能称为善意；善意取得的取得，在法律上动产为转移占有，不动产为经政府办理产权过户登记手续，原告与被告就争执房并未经政府办理产权过户登记手续，故上诉人并未依法取得争执房屋。原告购买并占有争执房的行为不构成法律上的善意取得，故本院对原告的主张不予认定和支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 37 条第 1 款（ 4 ）、（ 6 ）项规定，判决驳回起诉。
律师分析： 最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第 89 条规定：共同共有人对公有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分公有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得的，应当维护第三人的合法权益。本案中，吴天明所的集资房在婚姻存续期间取得，应当属于与妻子的共同共有财产，则吴天明出售房屋应经妻子同意，否则该房屋买卖行为因侵害了房屋共有人的利益而应当认定无效。
由于集资房或拆迁安置房价格优惠，兼之房价大幅上涨，若买卖双方完成交易后长时间没有过户，那么房主很容易抓住交易漏洞反悔。根据相关政策规定，集资房和拆迁安置房上市交易都有一定年限限制，购买他人的集资房和拆迁安置房一般都不能及时进行过户，使得购房人能否取得房屋所有权的合同目的处于不稳定状态。但是，购房人仍可以完善房屋买卖合同，对可能出现的风险详细规定制约条款，一旦对方违约，即使无法获得房屋所有权，也可以依据合同获得相应经济补偿，从而最大限度地降低自己的交易风险。例如，在合同约定：若出卖人反悔不出售房屋、协议被确认无效或者其他一切原因致使购买人最终没有获得房屋所有权的，那么购买人所交纳的购房款及其他一切费用，均视为出卖人向购买人的借款，购买人可以随时要求出卖人返还借款本金并应按银行同期贷款利率支付利息，并且无论何种原因，出卖人均无权要求购买人支付房屋使用费。
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