房屋遗产未分割擅自出售被确认无效
案情简介： 原告司马良系第三人司马策之子。 1982 年，司马策及其妻及子女司马良、司马彩霞分得唐山市某处公有住房一套。 1998 年 1 月，司马策夫妇购买了该房的所有权。同年 3 月，司马策之妻病故。但是，属于司马策之妻所有的房屋遗产一直未予分割。 2003 年 7 月 7 日 ，司马策与欧阳大成签订房地产买卖合同，司马策将房屋出售给欧阳大成。同日，司马策向唐山市房产管理局出具书面意见一份，内容为：司马策所有住房一套，其有两个子女司马良、司马彩霞，经与子女协商。都同意其出售此房，司马彩霞代表司马良签署同意出售意见，如出现任何问题由司马策负责。该书面意见上有司马策、司马彩霞的签字，唐山市房产管理局在审验司马策及欧阳大成提交的房屋所有权证、土地使用权证及身份证件及其它材料后，为其房屋办理了房屋交易过户手续，并于２００３年７月１４日为欧阳大成颁发了房屋所有权证。司马良不服，曾向被告提出异议唐山市房产管理局。 2003 年 9 月，司马良向法院提起行政诉讼，要求确认唐山市房产管理局为第三人司马策与欧阳大成房屋交易办理过户手续及为欧阳大成颁发的房屋所有权证无效。
法院判决： 本院认为，根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第二款，并参照建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第（五）项及原城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，房产管理部门在办理房屋交易过户手续及为购房人颁发房屋所有权证时，应审查房屋权属，在权属清楚、没有争议的情况下，才予办理过户手续及颁发房屋所有权证。唐山市房产管理局在为司马策与欧阳大成买卖房屋办理过户手续及为欧阳大成颂发房屋所有权证中，在知道司马策之妻已死亡、该房屋权属尚不完全清楚、且司马策之子司马良提出异议的情况下，仍为该房屋交易办理过户手续并为欧阳大成颁发房屋所有权证，违反了上述行政法规、规章的规定，应确认其无效。原告司马良要求认定房屋买卖行为无效，不属于行政审判权限范围，该项请求本院予以驳回。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，判决如下：唐山市房产管理局为第三人司马策与欧阳大成房屋交易办理过户手续及为欧阳大成颁发的房屋所有权证无效。
律师点评： 处分共有房屋，应征的共有权人的书面同意，否则房屋买卖一般会被认定无效，即使已经办理了产权过户手续。本案属于行政诉讼，被起诉的是房屋管理局办理产权过户手续、颁发产权证这一行政行为。行政诉讼审查的是行政行为的合法性，如果行政行为被证实违背法律法规（包括行政法规和地方法规），则法院应撤销、变更、或者确认无效。法律依据是行政法律法规，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条规定：被诉具体行政行为依法不成立或者无效的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。
行政诉讼并不能解决民事合同的效力问题。本案中，若原告司马良要求确认第三人司法策和欧阳大成之间签订的房屋买卖合同无效的，则需要提起民事诉讼，即确认之诉。法律依据是民事法律法规，最高人民法院关于《民法通则》若干问题的意见（试行）第８９条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
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