一房两售被认定无效案
案情简介: 李某与刘晓某于 2005 年 12 月 17 日 签订房屋买卖合同,《合同》约定,商某将位于北京市朝阳区东四环附近的房屋卖给王某,当时刘晓某的房屋未办理完产权证,因此双方在合同中注明刘晓某的房产证办好后立即过户。合同签订后,李某将房款 34.5 万元交给刘晓某,刘晓某将房屋交付给王某居住使用,李某对房屋进行了装修,花费了约三万元。 2006 年 2 月份,李某得知该房屋可以办理房产证后,即要求刘晓某办理过户手续,但刘晓某想反悔,认为房屋涨价了,李某应该给加四万块钱,李某不同意。刘晓某又提出由自己承担了营业税 5.5% 由李某承担,李某也没有同意。此后,刘晓某以种种理由拒绝办理过户手续。李某于是向人民法院起诉,要求刘晓某履行合同,协助李某办理过户手续。
法院判决: 2006 年 6 月,法院就此案做出判决,判令被告 刘晓某 于判决生效后 10 日内办理房屋的所有权过户手续。因 刘晓某 拒不履行该生效判决,李某申请法院强制执行。法院在强制执行过程中,竟发现 刘晓某 已将房屋以 44 万元的价格卖给祝某,且祝某已拿到房产证。为此,李某又以 刘晓某 、祝某二人为被告,向法院提起诉讼,要求法院确认 刘晓某与祝某签订的买卖合同无效 。此案目前还在审理中。
律师点评: 原告李与被告 刘晓某 签订的房屋买卖合同,是当时双方当事人的真实意思表示,该合同没有违反有关法律规定,是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因,房屋产权证无法办理,但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告与 刘晓某 签订的房屋买卖合同依法成立并生效后,双方均应依法全面履行各自的合同义务。 刘晓某 在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户,反而将房屋出卖给被告祝某,违反了合同义务,也违反了诚实信用原则,而其卖房行为发生在诉讼期间,导致了此后法院生效判决书无法履行,也是一种妨害司法的行为。
本案中祝某能否作为善意第三人?目前我国的民法及司法实践中对于保护动产善意第三人的权益已达成共识,即第三人在交易过程当中没有过错、不知情且已付了款并实际占有动产,则真正的权利人不能向第三人追偿,只能向侵权人追偿。但对于不动产能否适用善意取得法律没有规定,司法实践中认定不动产善意取得的判例也相当少,在司法实践中一般都不会认定善意第三人。
本案的结果应该是法院确认 刘晓某 与祝某签订的房屋买卖合同无效, 刘晓某 与祝某将房屋的所有权转移给李某。
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