善意购房人买房有效案
案情简介： 原房主傅清华的丈夫因病去世后，遗有私有商品房屋一套，经义乌市公证处公证，属傅清华及其二个尚未成年的女儿继承所有。 2001 年 9 月，因该房屋拆迁，需交部分安置房款。傅清华因家境贫困无力交付，为此委托某房地产中介公司所将此安置房出卖给李国邦，并签订了房屋买卖合同。李国邦按照房屋买卖合同付清款项，并进行装修后入住房屋。可是由于房价节节上涨，傅清华产生了后悔心理，屡屡拒绝李国邦要求办理房屋产权过户的协助工作。后来，傅清华的长女岳美美大学毕业后，以当初将房屋卖给李国邦时她并“不知情”为理由，把母亲傅清华列为被告，把李国邦列为第三人，于 2005 年 3 月 31 日 向义乌市人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并要求李国邦腾退房屋。
法院判决： 法院认为，被告傅清华与第三人李国邦签订房屋买卖协议时，原告岳美美尚未成年。原告及其胞妹同属未满十八周岁的“限制民事行为能力人”，被告傅清华系原告与其胞妹的法定监护人，作为亲生母亲的傅清华，完全可以依法代理被监护人进行民事活动。再则，被告傅清华与第三人通过中介达成协议进行房屋买卖交易的价格，符合当时市场的实际交易价格，并未损害被监护人的利益。根据《合同法》相关规定，傅清华当时与李国邦签订的合同合法有效，驳回了原告岳美美的诉讼请求。
律师点评： 为维护被监护人的合法利益，监护人有权利也有义务代理被监护人进行的相关民事行为。《民法通则》第十六条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人。本案中，签订房屋买卖合同时，傅清华是未成年人岳美美的法定代理人，因此傅清华人代理岳美美签订房屋买卖合同应当认定是当事人岳美美的真实意思表示，买卖合同合法有效。
有偿、善意相对人的合法利益应受保护。在房屋为进行分割前，傅清华和两个女儿是房屋的共同共有人。本案中，即使傅清华是无权代理人，在未经岳美美同意的情况下擅自出售房屋，那么李国邦作为不知情的善意相对方，以市场交易价格买卖房屋的利益应获得合理保护。 《最高人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见 》 ( 试行 ) 第 89 条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分供游人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
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