未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房
案情简介： 丁三香与程洁系母女关系，共同居住在一套公有住房内，公有住房的原承租人是母亲丁三香。某房地产开发公司是系争房屋产权人。 1995 年 3 月 18 日 女儿程洁持盖有母亲丁三香姓名印章、日期是 1994 年 10 月 23 日 的购买公有住房委托书，与某房地产开发公司的出售公有住房代理人签订了一份自住公有住房买卖合同，女儿程洁出资 23016.50 元购买了上述住房，并于 1995 年 6 月 20 日 领取了房屋产权证，房屋所有权人是程洁。而母亲丁三香表示，其未曾授权承接购买房屋，委托书是程洁私自伪造，委托书上的伪造印章与 1993 年 10 月 23 日 自己办理的一份公证委托书上的印章显然不同。丁三香认可公证委托书上姓名印章，否认程洁提供授权委托书上的其他姓名私章。 1998 年 7 月母亲丁三香诉至法院，以其与女儿程洁长期关系不睦，程洁与某房地产开发公司之间买卖系争房屋未征询其意见，其从未委托程洁购房为由，要求确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效，恢复系争房屋为公有住房，仍由丁三香承租。
法院判决： 法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。系争房屋原承租人系丁三香，丁三香、程洁均系上述房屋的同住人。根据当地购买自住公有住房的有关规定，购买公有住房的对象为具有常住户口的公房承租人或年满 18 周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人。现程洁以其名义购买系争房屋，并在购买公有住房委托书上盖有丁三香的印章，而丁三香否认委托程洁购房，程洁未提供确凿证据证明丁三香同意购买系争房屋，因此对丁三香提出的确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效的诉讼请求，应予支持。依法判决：一、程洁与某房地产开发公司签订的购买系争公有住房买卖合同无效；二、系争房屋仍为公有住房，租赁户名为丁三香。
律师点评： 依据《民法通则》相关规定，房屋承租人对房屋有优先购买权。本案中的房屋承租人是丁三香，则丁三香依法具有使用权和优先购买权。根据公有住房租赁政策，只有公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员 ( 成年人，以下家庭成员均指 18 周岁以上的成年人 ) 可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的，可由其后顺序的家庭成员申请过户。因此丁三香的女儿不具备承租人的主体资格，也不享有优先购买权。因此，其未经丁三香同意，或者伪造相关的授权委托书而签订的公有住房买卖合同违背了丁三香本人的真实意思，应当认定无效。
本案中，丁三香应当进行两个法律诉讼以保护自己的合法权益，一是本案中要求确认公有住房买卖合同无效的民事诉讼；二是持本案生效判决书要求撤销程洁名下的房屋所有权证的行政诉讼。
房屋所在地（沈阳市）
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