买卖合同签订后卖家违约
签订定金协议后，依据《合同法》，在有效合同的前提下，如果买方违约，则卖方有权没收全部定金。如果卖方违约，则应向买方支付双倍定金。这就是所谓的“定金罚则”。因此，在房地产市场向好，房价迅速攀升的情况下，为了防止违约，买方可通过支付较多定金的方式来增加卖方的违约成本，最大程度地维护自己的权益。
买卖双方在中介居间下签订了房屋买卖居间协议，支付了定金10万元，但随着房价的迅速蹿高，卖方祝先生后悔出售迟迟不肯履约。买方方先生把卖方告上法院，要求其双倍返还定金。日前，长宁区法院对这一民事案件作出一审判决：祝先生应双倍返还方先生定金，共计20万元。
今年4月26日，原告方先生与被告祝先生通过中介公司签署了《房地产买卖居间协议》，约定方先生购买祝先生所有的本市水城路上一套房屋，房价款270万元，定金10万元；双方均同意按此条件在20天内与对方签订正式买卖合同，如违约则愿意承担定金罚则。双方还约定，如遇特殊情况可延期10天签订正式合同。协议签订后，方先生向祝先生支付了10万元定金。
5月29日，中介公司安排双方签订合同，祝先生委托他人到场明确表示拒绝签约。6月13日双方再次见面，祝先生当面表示拒绝签约。方先生遂向长宁区法院提起诉讼。
祝先生在法庭上辩称，自己与方先生并未变更过签订正式合同的时间，中介公司也没有在约定的期限内安排双方签约。5月29日，自己委托朋友到中介公司明确表示，因为超过约定的签约期限而拒绝签约。6月13日，原告想以原来的价格购买房屋，被告则表示因为签约期限已过，而房屋价格上涨，双方应重新协商，但协商未成。因此，不同意原告的诉讼请求，也不同意返还定金。
原告方先生向法庭提供了一份中介公司出具的情况说明，称双方签约时间一缓再缓系被告住院治疗所致，之后被告明确表示不同意卖房并拒绝双倍返还定金。法庭查明，今年3月6日至4月30日，被告祝先生因胆囊结石住院治疗。
法院经审理认为，综合本案查明的事实及双方提交的证据，原告方一直积极要求履行，而被告方则并未积极要求履行。结合双方签订居间协议后本市房地产市场的一般行情，原告主张签约日期延后没能成功签约是被告原因所导致，这一事实可予认定，原告对此并无过错。依照定金罚则，原告要求双倍返还定金20万元的诉请，依法应予支持。遂作出上述判决。
■维权提醒：
签订定金协议后，依据《合同法》，在有效合同的前提下，如果买方违约，则卖方有权没收全部定金。如果卖方违约，则应向买方支付双倍定金。这就是所谓的“定金罚则”。因此，在房地产市场向好，房价迅速攀升的情况下，为了防止违约，买方可通过支付较多定金的方式来增加卖方的违约成本，最大程度地维护自己的权益。
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