一、有抵押的房产
这种情况比较罕见。下家可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。
债务人不能归还债务时， 上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的那银行或者个人就是抵押权人。抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利料理过户交易手续，一般采用以下两种方式：
并从抵押权人处取得《项权证》然后到房地产交易中心料理抵押登记注销手续， 第一种方式：上家先还清贷款。办完注销手续后一般七天左右就能料理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《项权证》因此上家要向银行详细询问提前还贷的方法和所需时间。
但对贷款人的审核比较严格， 第二种方式是料理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理）转按揭不需要上家提前还贷和料理抵押注销手续。而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的方法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。
对下家来讲则不存在风险， 采用第一种方先还贷方式的如果上家用自有资金提前还贷后再过户交易。不过实务中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，下家一定要掌握好以下两点：
1 要尽量压缩付首付至过户的时间
要按以下方法进行： 如向银行提前还贷。>
上家要向银行预约还款时间， 首先。预约的时间视银行而略有不同；
约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天， 其次。有的银行还款后几日内可出《项权证》
上家在取得《项权证》后才能到房地产交易中心料理抵押注销登记手续； 第三。>
料理抵押注销登记手续后七日左右方可料理过户交易手续。 第四。>
下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好， 因此。这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。
等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使下家完全失去了对首付监管， 下家错误的做法是签订买卖合同当天就支付首付。而上家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天， 正确的做法是向上家的贷款银行了解提前还贷的时间。并要求上家在取得《项权证》当天就到交易中心料理抵押注销手续。
2 尽量将首付直接付到上家的贷款银行
下家可要求上家先向银行申请提前还贷， 为防止上家收受首付后挪作他用。再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
有典当的房产也要先还清典当公司的借款才干过户。 与抵押类似的还有典当。>
还要注意借款人和贷款人必需要一起到房地产交易中心料理抵押登记手续， 此外。抵押才有效。如果你借钱给别人，对方声称 “ 用自己的房产来抵押 ” 甚至把房产证交给你保管，或者写了一份抵押借款合同或许诺书等等，但是没有去料理抵押登记手续，那么这样的抵押 ” 不会发生什么作用，对方仍然可以顺利地将他房产卖掉后溜之大吉。
二、被查封的房产
房产被查封后也必需先撤销查封才干过户。有权查封房产的机关有公安机关、检察机关、国家平安机关以及法院。
那上家可能涉及到刑事犯罪， 如果上家的房产被公安、检察、平安机关查封。甚至这套房屋是上家是用赃款购买的这样的房产千万不能买，甚至连已付的房款都要不回来。如果是被法院查封，那么上家一般只涉及民事、经济案件，上家提供担保或者清偿了债务后，法院就会解除查封。
而上家要求下家先拿出一笔房款来替他清偿债务再料理过户交易手续的话， 如果上家的房产已被法院查封。那下家也要格外谨慎，要注意掌握以下几点：
如起诉状、法院受理通知书等，1 要求上家出示与诉讼有关的资料。解涉案金额与案件有关的其他信息，有必要旁听该案件的开庭审理；
有必要的话陪同上家一起向法官了解； 2 要求上家与法院协商抵销查封的方式和时间。>
同时要求上家出具收款收据。千万不能直接将房款交给上家。 3 将房款以上家名义付到法院。>
直至过户。 4 要求上家将房地产权证交给上家或中间方保管。>
预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响， 购买被法院查封的房产风险是较大的因此要评估上家的诚信。解相关信息，最大限度内规避风险，这对下家的要求会比较高。如果没有专业人士的协助，建议还是放弃购买，如果已与上家签订了买卖合同，可转而追究上家的违约责任，如双倍返还定金等等。
三、共有的房产
这种房产就是数人共有的房产。购买共有的房产必需要取得所有共有人的同意， 这种情况也比较常见。房产证上有一个以上的权利人。否则，买卖合同可能被认定为无效。有以下几种情况要注意：
但系甲与乙在婚后购买的夫妻共同财富，1 房产证上是甲一个人的名字。甲未经乙同意将房屋出售给丙。乙是否能主张甲与丙签订的买卖合同无效？
但由于不动产登记具有公示、公信的效力， 尽管甲出售房屋未经乙的同意。对丙而言，没有义务也没有能力对该房产是否系甲的夫妻共同财富进行核查，因此只要丙是善意的不明知甲与乙的婚姻关系且乙不同意的事实，则买卖合同是有效的
甲和乙是夫妻关系，2 产权证上是甲和乙两个人的名字。但签订合同时乙并没有出面，乙的名字是甲代其签订的乙是否能主张未经其同意买卖合同无效？
一）夫或妻在处置夫妻共同财富上的权利是平等的因日常生活需要而处置夫妻共同财富的任何一方均有权决定。二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财富做重要处置决定， 根据最高法院婚姻法司法解释（一）第十七条的规定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
那合同就应当有效。当然， 出售房屋一般应当认为是非日常生活需要 ” 只要丙 “ 有理由相信其为夫妻双方共同意思表示 ” 则丙就是善意购买人。丙要证明自己是善意购买人，应当提供证据标明他有理由相信出售房屋是甲与乙的共同意愿。
购买共有的房产， 因此。签订合同时最好让所有共有人都签名，并核对其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代签，则要重点审核签名的人有无代理权，可要求其出具委托书。如果共有人之一是未成年人，要注意签订合同的人与未成年人是什么关系，不是未成年人的监护人。
四、售后公房
买卖售后公房主要涉及到两个问题。
1 依照 94 方案购房的未登记的产权人权益
产权证上只有一个人的名字， 按 94 方案购买的售后公房。但可能还会存在其它产权人，如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。不过基于不动产的公示和公信力，因此只要与房产证上的权利人签订了买卖合同，则其他产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，其他产权人可要求出售人承担赔偿责任。
2 同住人的居住权利
同住人虽然不是产权人， 未按九四方案购买的房屋。但在房屋内享有居住权。以前在料理售后公房过户手续时，房地产交易中心要求合同上要有同住人同意出售的声明，但现在仅对此进行形式审查，并不会要求同住人到交易中心当场签名。
产权人将房屋出售给他人， 如果未经同住人同意。那同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋（某些法院有判例驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求）买受人取得房屋的产权后能不能对抗同住人的居住权？这在司法实践中是一个颇有争议的问题。认为基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的维护，同住人只能向出卖人主张居住权，或者要求分割出卖人取得的房款（作为对其丧失居住权的弥补）而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。
购买售后公房时要对同住人情况进行了解， 为尽量防止此类纠纷。可要求上家出示户口簿，并要求同住人以书面形式许诺同意出售房屋。
五、配套房、中低价房
限定建设规范， 配套房是指政府提供优惠政策。供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。
限定建设规范， 中低价房是指政府提供优惠政策。供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。
但这些规定不是法律或行政法规， 上海房地局规定配套房、中低价房在取得房地产权证后的 5 年内不得转让、出租。因此即使违反也只不过是不能立即料理过户手续，买卖合同自身还是有效的这和期房禁止转让的法律后果有点类似，上海法院明确认可期房买卖合同有效）
因此法律风险是很大的下家即使已经住在房屋内， 但是由于要等到五年之后再过户。也有可能在将来房价上涨后被上家毁约，上家可能将房屋抵押或者另行出售给他人，导致不能过户。如果上家一房二卖，而且他人已取得了产证，此时下家只能转而追究上家的赔偿责任，而难以取得房屋产权。因此，难以有万全之策保证上家会在五年后顺利过户，购买此类房产要千万小心。
