上海二手房买卖过户-钟涛律师
二手房买卖又称私房买卖，若是正在按揭还贷的房屋，必须先结清贷款，再行出售方可办理过户登记。过户登记包括产权登记过户和专项维修资金过户。
一、提交要件
1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。如房屋属涉外转让的须提交《国家安全事项审查意见书》。
2、卖方：如房地产信息已载入登记簿，产权人持有效身份证件及房屋所有权证到场办理；如未载入登记簿，须相关权利人同时到场，提供房屋所有权证、有效身份证件及其它相关证件。银行结清贷款、注销抵押资料。婚前财产，须提供结婚证证明属取得财产后始结婚。
3、出售共有房产时，共有人同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及其它相关证件。
4、出售已出租房屋时，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。
5、买方本人或卖方相关权利人因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的应当公证委托他人办理。受托人持公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”印章）、房屋所有权证等相关手续前来办理。委托人结婚证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”印章）。买卖双方不能同时委托同一个人。
6、申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
二、办理流程
1、录入存量房网上签约交易信息（自行成交的，持房屋所有权证、当事人身份证要件到政务大厅总咨询台录入交易信息）。
2、持《房屋所有权证》到70-71号窗口查档。
3、到总咨询台税务发号处取号排队，到税务窗口（74-79号窗口）申报纳税，领取纳税通知书。
4、持要件到私房买卖过户取号排队，到受理窗口（55-56、59-68号窗口）办理房屋买卖登记手续及房屋维修资金过户。
5、按信息告知单预约的时间到57-58号窗口领取缴费通知单后到收费窗口缴费。
6、交费完毕，到二手房买卖过户处领号，待叫号后到57-58号窗口生成登记簿，凭领证申请单到领证窗口（27号窗口）领取房屋所有权证。
三、购房款交付
1、买卖双方友好协商自行交付。（采用此种方式交付，如有纠纷，责任自负）
2、在办理买卖登记手续时，由买方将购房款存入交易中心指定银行，待买方领取到《房屋所有权证》后，由交
易中心将购房款直接付与卖方。
四、税费
（一）取得方(买方）
1、交易手续费：
住宅：按建筑面积收取，每平方米3元；非住宅：成交价或指导价ｘ0.35%
2、转移登记费：
住宅：每件80元
非住宅：每件550元
3、契税：
成交价×3%（个人第一次购买普通住房1.5%），2008年11月1日起个人首次购买90平方米及以下普通住房税率为1%。
（二）失去方（卖方）
1、交易手续费：
住宅：按建筑面积收取，每平方米3元；非住宅：成交价或指导价ｘ0.35%。
2、营业税及附加5.55%：
购房时间满两年的普通住房免征；非住宅、购房时间不足两年的普通住房、满两年的非普通住房按差额征收（出售价-购房成本价）；购房时间不足两年的非普通住房按全额征收。
3、个人房屋转让所得征收个人所得税：
按成交价的1%征收，继承、赠与取得的房屋出售按成交价的20%征收，出售购买满五年的家庭唯一住房免征。
4、印花税
成交价的万分之五，2008年11月1日起免征。
（三）成交价低于市场指导价的，按指导价核税。
成都五城区二环以内：6820元/平方米，二环至三环之间：5450元/平方米，三环以外：4920元/平方米。
五、专项维修资金
提交要件：
① 出让方房屋产权证原件及复印件
② 双方有效身份证（照）件原件及复印件
③ 房屋专项维修资金信息变更表
④ 公证书原件及复印件（如果有公证情况）
⑤ 委托书原件及复印件（如果有委托情况）
⑥ 派出所地址证明
⑦ 其他证明材料
具体情况请到专项维修资金监管办窗口（48号——52号窗口）
咨询咨询电话：8627969886279199
六、禁止交易情形
（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：
1、出让方式取得土地使用权，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的。
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、依法收回土地使用权的。
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
5、权属有争议的。
6、未依法登记领取权属证书的。
7、法律
行政法规规定禁止转让的其他情形。
（二）《房屋登记办法》第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
1、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
2、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
3、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
4、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
5、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
6、房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
7、法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
（三）《成都市开放和发展住宅二级市场的实施意见》成府发（1998）96号
1、职工个人享受优惠政策购买的两套以上（含两套）的住房；以及职工个人在租住公有住房的同时，又享受优惠政策购买一套以上（含一套）的住房。
2、学校教学区、部队营房区内及单位办公、生产区与居住区无法分离的住房。
3、上市交易后，会造成职工家庭居住困难的住房（以家庭人均居住面积等于或低于8平方米为衡量标准）。
4、改变使用性质的住房，即已部分或完全住改非的住房。
5、其它有关政策规定不允许上市交易的住房，如已作抵押的住房和产权或使用权有争议的住房以及司法部门暂封的住房等。
八、赠与过户（不按买卖方式办理过户）
（一）提交要件
1、成都市房屋所有权申请登记表；
2、申请人有效身份证明；
3、房屋所有权证；
4、赠与公证文书；
5、契税完税证明或纳税通知书；
6、非直系亲属赠与的需提交维修资金缴存证明；
7、房改房非直系亲属赠与需提交房改单位证明。
（二）办理流程
总咨询台排号，持应提交资料到受理窗口交件申请办理，符合受理条件的领取《受理通知单》——在通知单指定的时间到27号窗口排号——缴费通知单领取窗口（28-38号）领取缴款通知书单-----缴费窗口（84-95号窗口）交费----发证窗口（28-38号窗口）领取房屋所有权证。
（三）费用情况
登记费：住宅80元/件、非住宅：550元/件；手续费（住宅6元/平方米〈取得方交〉、非住宅0.49%×评估价〈取得方交〉。
日后出售需按成交价的20%缴纳所得税，现
买进日后卖出则按成交价的1%缴纳所得税。
上海钟涛律师整理
二手房交易过户在张杨路德平路的浦东交易中心的德平分中心
. TAG: 钟涛 上海二手房 律师 买卖 过户
