“黑白合同”二手房交易常见避税方法及风险(2)
歪招之二： “黑白合同”
规定原文： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。
案例分析： 霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房，并且花了6万的装修费；今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入×1%计算)；王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，由于没有售房收入的差额所得，霍小姐就不需要交纳个税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。这样，通过做低合同价，可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。
专家评论： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。 同时 今年 10月起，北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。
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