钟涛律师解答签订购房意向金协议应注意的问题
意向金收据 编号：000000
欧阳健美（以下简称甲方）拟购买上海骄华房地产经纪有限公司（以下简称乙方）所介绍的房源，现向甲方支付意向金计人民币贰万元整，对此意向金，甲、乙双方同意按下列条款依约履行；
（本款明确了双方主体的基本情况。意向金不是一个法律概念，即不是中介服务费，也不是定金，而是房产中介商经过长时间的经验积累“发明”的一种能够牵制购房人的控制手段，这个东西名为“意向金收据”，实为一个基本买卖合同条款，胜似一份预订书协议。）
一、本意向金收据作为甲方委托乙方与本收据第二条所列房屋之业主世界富豪铭园八十八层808室（以下简称卖方）洽谈该房屋买卖事宜专用。
（这一条实际是一个陷井，本来购房人找中介目的是享受其中介服务，而非寻求代理服务，但本条将中介服务关系不知不觉中变成了代理关系，即“甲方委托乙方”如何如何，既然你委托了我，那就你就要对我中介公司与卖方洽谈的买卖事宜承担责任哦。）
二、甲方拟购买房屋座落：上海市浦东陆家嘴世纪大道88888号八十八层808室（包括/不包括车位---号），房屋建筑面积为188平方米。
（这一条是关于拟成交物业的座落条款，购房人要注意这里是建筑面积，并且这个数据是否真实，还需要验证。此外，如果这套房型为复式，中介还会说产证的面积是98平方米，但实际是188平方米，因为业主在办证时托了关系走了门子少写了面积，目的是少交税，购房人不要轻易相信，而要以产权证上确认的面积及平面图为准。目前上海房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当规范的，基本不会存在你想少交点交易费就能少登记面积的情况）
三、甲方在此确认其能接受的成交条件如下：
1、 甲方同意的成交价为人民币（币种）888万（捌佰捌拾捌万元整）。
（甲方一旦写上了房价其实就已经承诺按此价格购房，而实际上卖房人在中介公司所报价与心理卖价之间会有一个差值，你一旦同意卖房人的报价，那中介公司就有可能将这之间的差价轻松笑纳啦。因此，上策是成交价由甲方和出卖人最终协商确认，或采取其他变通措施，否则要多掏银子了！）
2、甲方同意的成交方式为： 1、过户；2、合同权益转让。
（这里实际是对现房和期房采取不同的交付手段。对于现房，应当明确成交确定的方式为产权证过户并办理完毕；对于期房成交方式应当为合同权益转让并在房地产交易中心办理了转让登记手续。只有完成以上条件，才能视为成交。）
3、 上述房价款以人民币（币种）现金、（现金贷款）（形式）支付（汇率：）
a) 具体方式为：
a)签订正式买卖合同3日内支付总房价的40%元整（如贷款、则首期不得少于40%）；受理时/审理完毕时支付总房价的60%元整；交付房屋时支付尾款0元整。
（付款方式是买卖合同中极为重要一个条款，在意向金收据中将付款方式写得明确具体，省得甲方在和卖方谈判时提出不利于卖方的支付方式，避免合同最终不能达成，保证中介费用的收龋）
或b)签订权益转让相关协议时支付XXXXX元整作为定金；
（权益转让相关协议是指购房预订书或购房合同等。）
b) 甲方要求申请人民币（币种）总房价的60%元整的购房贷款用以支付部门房价款，该手续由甲方委托乙方/自行办理。
（如果购房人贷款，可以自行办理也可以委托乙方办理，如果委托乙方办理，应当明确是否支付委托手续费用。）
4、签约日期：约定 ；房屋交付日期：产权过户后3日内。
（签约日期中介公司肯定喜欢写约定，这样，拿着乙方意向金的他就非常主动，完全可以随心所欲地牵制乙方的鼻子。因为在正式买卖合同没有签订的情况下，乙方已经交了“意向金”，只能等着中介公司告之卖方是否想卖及何时谈判。）
5、房屋交付标准： 现状
（房屋交付的标准其实是确定如何判定卖方交房义务确已履行完毕，建议这里写产权过户完毕，而不是什么“现状”。）
6、涉及税费及其他相关费用的承担：双方各自承担相应的佣金及税费。
（如果这样约定，就意味着买卖双方要为此次交易承担中介服务费用，具体数额，应当明确）
7、其他特殊要求：维修基金、煤气费用均含在上述房款中，不再另行结算。
（应当明确乙方在收房前，除了法定税费以外，还有哪些款项需要向出卖方支付，或者写明除以上费用外，乙方不再另行支付任何名目的费用。）
四、乙方应按甲方所确认之内容与卖方进行洽谈，并于3日内告之甲方业务处理状况。
（3日是从何时开始起算，该条款没有确定，因此，应当写明从本协议签订之日起计算。如果乙方与卖方协商没有结果本协议效力如何应当明确约定。另外，后半句话的意思实际是说，如果甲方同意了本协议的条款，中介就“告之”你条款已经生效，你已受条款约束，你就不能反悔，后悔也晚了。因此，乙方不能给中介公司代理权限，而是写明，乙方与卖方协商的结果，必须由乙方向反馈给甲方确认后方可成立。）
五、若甲方所提之要求卖方全部接受，则视作甲方届时愿依本收据各项规定完成本交易。
（这也是一个对购房人极为不利的条款。表面上看这是一条赋予甲方权利的条款，实质是一条紧紧勒住甲方脖子的绳索。其实这个协议的内容是中介公司根据卖方人的意愿早就拟订好的，是卖方人的要求，这句话却转换成了买房人即甲方的要求，似乎把买房人放到了大爷的位置，然而实际呢？卖房人和中介公司随时可以对自己早拟订好的条款以卖房人“不确认”为由否定掉，从而寻找对自己更为有益的买房人，而甲方就没有这个机会，只有站在被动的位置等候。）
六、若甲方所提之要求卖方无法全部接受致使合同交易不能达成时，则乙方将在一日内将上述意向金如数退还甲方，双方依本收据确定的权利义务解除，但双方签订的确认书仍然有效。届时甲方因故不来领取，仅视作甲方将该款暂存乙方。
（如果卖方又不愿意卖房了，就不签单，中介公司才可将意向金本金退还。其实质含义是，我卖房子的可以决定是否最终出卖，但你买方一旦签了这个意向金收据就得买，不买也得买，你就没有了退路。）
七、一旦卖方或其代理人接受上述意向金并签收本收据，则该意向金自行转为甲方之购房定金。甲方愿意受本意向收据及定金罚则约束。
（这是导致购房人不利地位的关键点睛之语。一旦卖房人签收了该协议，那么所谓的“意向金”立即转化为了成约定金，就要受到承担定金罚则。但实际上到此时为止，买房人根本没有和卖房人正面接触，连其产权证记载的产权人及房屋有无查封、抵押情况都不了解就稀里糊涂地被戴上了紧箍咒。反过来对于买家也是如此，造成这种局面的实际原因是，中介公司在买卖双方之间的作用不是中间介绍，而是双方代理。也就是说，中介公司在房屋买卖法律关系中，即代理买方、又代理卖方，实质就是这样。）
八、在未解除甲乙双方已确定的权利义务关系以前，就本交易乙方不得再收取第三人的意向金。
（这是一个非常有意思的条款，明着看是安慰甲方说我不再将此房屋再转买给别人，但实际上这是一句空话，因为甲方的目的是买房，而乙方根本不是房屋的产权人，其收取意向金的行为根本不影响卖方是否决意成交。）
九、甲方在此声明其在签署本收据时已全部知道上述条款的内容并愿意遵守依约履行。
（不管你甲方体会没体会到你处的不利地位，我都让你确认一下是你自愿处于不利地位，一旦产生纠纷，我就会说，你看你看，不是我给你套了绳子，是你自己明明白白知道并愿意往套里钻。）
十、本收据一式参份，甲乙双方各执一份，若卖方签收，则卖方执一份。
（为本协议转化为买卖合同做准备，一旦卖方签收，该协议的内容就自动转化为对买卖双方有效，“意向金收据”就摇身变成了买卖双方的“购房意向书”甚至购房合同。）
甲方：欧阳健美 乙方：骄华房地产经纪公司
代理人： 代理人：张某
联系地址： 联系地址：
电话： 电话：
日期： 年 月 日 日期：
本人/公司 作为第一条所列之卖方/买方代理人已仔细新闻记者上述条款并同意依据以上所有交易条件履行，特签收此定金，若有违约，愿双倍返还该定金。
（看看，中介公司在此已明确承认其为出卖方的代理人，而在本协议中又是买方的代理人，人家一双手代理买卖双方，根本不是什么中介服务，成了双向代理了。而购房人一般是想不到看卖方给中介公司出具的委托书的，一切都是想当然地往下进行，于是，一切都是在中介公司早已设计好的模式下进行。）
双方代理人签字： 日期
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