离婚案件中处理有限产权房屋存在的问题
有限产权房屋的几种形式及其法律特征 有限产权房屋，又称部
分产权房屋或优惠出售公有房屋。是指国家机关、企、事业单位(以下简称单位)在新建或购买房屋时由单位和个人各按一定比例投入资金，或将原出租给本单位职工的旧房，实行一系列优惠政策，以低于房屋实际价值的价格出售给本单位职工，单位与职工共同享有所有权的房屋。其法律特征是：单位和职工两个不平等的主体共同成为房屋权利的主体，在房屋产权形态上二者是按份共有关系，各自占有的份额依合同约定。在权利具体
分配上，由单位和个人两个主体共同行使一个完整的物权，房屋对外是一个产权，对内由单位掌握房屋产籍的控制权和管理权。购房职工拥有所购房屋的部
分产权，即占有权和使用权、有限处
分权和收益权。
平等的合同关系与不平等的行政管理关系相融合的局面，职工的权利不能充
分得以行使，对自己享有的部
分产权的处
分受到制约。
优惠出售公有住房，实行单位与个人共同筹资建房的制度，是在城市住房制度改革的初期，人们在计划经济条件下形成的观念还不能立即改变，在职工的实际收入较低的情况下，实现建房资金的快速周转，增加新建房屋的投资，解决城市职工住房困难，推进住房私有化进程的有效手段。但这种新型民事法律关系的存在，也为人民
法院处理相关的纠纷带来很大的困难，尤其在离婚案件中，就存在房屋权属难确定、房屋价值难认定、
分割财产难落实等诸多困难，在司法实践中，主要存在以下几方面的问题：
(一)难以确定夫妻对有限产权房屋享有的权利范围
如前文所述，一个完整的物权
分为占有、使用、收益、处
分四项权利，而有限产权房屋并非是将这四项权利机械地
分属于单位与职工两个权利主体，职工享有的是完整的占有、使用权和不完整的收益、处
分权。房屋的按份共有关系并不是十
分清晰、明确，有限产权房屋本身就包含着单位对职工的福利，单位管理房屋的本身就是限制职工某些权利的行使，职工所占产权的份额难以用单独的某项权利或货币来体现，而离婚案件
分割财产时，是权利
分配的具体化，必须是具体的权利或是定量的财物，因此在判决时，就难以确定具体权利归属夫妻任何一方。
(二)法律不能确定期待权的归属
有限产权房屋的一种常见的形式是单位限制职工在一定期限内不得出售，期限届满后可以自由买卖，在限制期间内，职工享有的是占有、使用权和对完整物权的期待权，实质上，占有、使用权受制于期待权，一旦期待权实现，占有、使用权就不能独立地行使。在离婚案件中，夫妻双方最关心的也不是暂时的占有、使用权，而是完整物权的期待权。因为期待权的实现要受到种种客观的、主观的因素制约，它超前于现实，所以法律不能对之确认，因为也就不能将其作为财产或权利进行
分割或划
分。
(三)权利难落实
由于有限产权房屋的形成包含着单位与职工之间劳动关系的因素，即具有福利性，因而当职工享有的那部
分权利主体变化时，就必然干预了单位与职工之间的权利义务关系，甚至损害单位的利益，因此，
法院判给非建房单位职工一方的权利时，其权利难以落实，且容易引发新的纠纷。
(四)有限产权房屋价值难以认定
《最高人民
法院关于人民
法院审理离婚案件处理财产问题的若干具体意见》(以下简称《意见》)中规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，包括一方或双方劳动所得的收入和购置的财产。由于有限产权房屋不同于独立的使用权，它是以有限的所有权的形式而存在，因此在婚姻存续期间一方或双方购买房屋的有限产权，是由财产转化来的权利，并以财产份额来表现的，属于夫妻共同财产，离婚时应当予以
分割。在具体处理中，往往要先确定其实际价值，再调解或判决产权归属一方，并给付另一方一半的补偿。由于产权的不完整性，致使难以认定夫妻共同享有的价值。价格评估只能计算全部产权的价值，而不能计算夫妻双方享有的那部
分产权的价值;按夫妻投入的价金计算部
分产权的价值，又忽略了房屋的升值部
分(当前绝大多数有限产权房屋出售价格都高于原来集资价金)，也不能体现夫妻共同财产的实际价值。
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