钟涛律师解答月入2000也能买房教你轻松玩转公积金房贷
一，各地公积金贷款新政一览
上半年，各地公积金贷款新政频出，公积金管理机构尝试性地对公积金贷款政策做出了的一系列调整中，除常规的逐步将原有的公积金缴存比例和缴存金额上调外，还有一些亮点以供您参考：1、北京：买政策性住房首付款可用公积金支付
3月24日起，购买经济适用房、限价房等北京政策性住房的购房人，可凭购房合同和开发商账号提取住房公积金作购房首付款。
2、杭州：未还清贷款可以重复申请，并有条件地享受贴息
借款人如果在2011年之前使用公积金贷款可享受30%的贴息；另外，未还清贷款只要使用额度低于最高额度就可以重复申请未使用差额部分公积金贷款。
3、汕头：父母子女可互提公积金买房
6月15日，汕头的父母与子女可以互相提取对方的住房公积金买房。
4、珠三角地区八市公积金实行互存互贷
5月1日起，珠三角八市（广州、中山、佛山、东莞、珠海、江门、惠州和肇庆）的公积金管理部门开始实行公积金互存互贷，即只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。至于首付比例、贷款额度、年限等，都遵循现有规定，在哪个城市贷款，就按哪个城市的规定办，具体只需多加一份外地公积金的缴存证明即可。
5、天津、汕头、杭州和上海均分别提高贷款额度或缴存上限
其中，天津公积金缴存比例调整为最高15%；汕头一手房的个人住房公积金贷款最高额度从人民币２０万元提高到３０万元，最高贷款年限从２０年提高到３０年；杭州个人贷款最高额度为50万元，家庭为80万元；上海公积金缴存上限上调了168元。（上海证券报）
二，公积金贷款 你用了吗？
房贷，除了用自有资金和银行的房贷外，还有一笔很特殊的钱不能错过，那就是住房公积金。住房公积金是低息贷款，用好、用活公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，这里面有不少窍门，处理得好，在购房和理财过程中可以省下不少“银子”呢。
首套房最高贷款额可达80万元
获得最高80万元贷款额度的住房公积金贷款必须符合不少条件，比如：首次购房或者改善性需求、购买对象是普通住房等。根据去年年底退出的上海住房公积金新政策，第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
从具体调整方法来看，首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过60万元，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过20万元。这样，每户家庭购房总贷款额度最高可达80万元。
对二套房每户最高可获60万元
购买第二套房的购房者也可以将公积金贷款额度累积，但是无法获得最高额度的公积金贷款。根据今年年初上海住房公积金中心推出的新政策，购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款，在符合住房公积金贷款条件的情况下，每户家庭基本公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户最高贷款限额为60万元。
区别于改善型需求购房，所谓第二套房是指：购房者在已还清公积金贷款的情况下，利用公积金再次购房，第一套住房（已贷款购买的）人均面积高于当地平均水平，或者购买的第二住房属于非普通商品房，满足这两种情况的任意一种即视为第二套房。
个人公积金房贷额度提高10万元
个人基本公积金贷款购房的限额已经从20万元调整到了30万元，根据去年10月份调整的公积金贷款政策，只有一个人参与贷款的家庭，基本公积金可贷款额度不超过30万元，若有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万
三，真实案例！
（案例一）不让公积金睡大觉公积金专款专用，只能用来买房子。别人买房子是出于居住或投资的需求，我买房子则是为了不让公积金账户里的钱睡大觉。我的意思是，现在或许还不是买房的最好时机，可是我们又有什么理由让只能用于购房的公积金无所作为呢？再说了，如果通货膨胀来了，房产毕竟是一块保值增值的资产吧。于是，我和太太商量后决定用最小的成本把它利用起来。
首先是选房子，总价当然不能太高，否则，就须动用商业贷款，再给自己背上一个包袱，这我肯定不干。当时房贷新政还没有出台，本人的公积金最高贷款额度为30万元，这样，贷出30万元，再加上手头的一笔闲钱，买一套小型的两居室还不算费力。
房子很快选中了，接下来的问题是，纯公积金贷款的还款方式和还款年限如何选择？
年纪大了，优先还本金（等额还本）的方式更容易让我接受，可是在还款年限上，却和太太发生了矛盾。我本能地感觉，为了不影响当前的生活质量，贷款年限可尽量拖长，以20年算，每月只需还款2000多元会很轻松。但太太却竭力反对，她认为还是选择5年快速还清更适合即将退休养老的我们。
5年期还贷，意味着我们现在每月要还6000多元，这可不是一个小数字。会不会影响我们当下的生活呢？我太太给我算了一笔账：“我们公积金账户上已有5万多元的积存，通过月冲方式，完全可以抵挡一年，每月还有2000多的入账，也就是说，未来一年我们毫无额外负担。”按照太太的计算，一年后，我们会有另一笔闲钱到账，大约12万元，可以选择一次性还款冲抵本金，这样，30万元减去6万元再一笔还掉12万元，到第二年，我们的公积金贷款余额只剩12万元了，我每月入账的公积金缴纳额刚好可以用来还贷，我们还是无须额外负担。
我仔细一想，还真是！可谓“有贷似无贷，供房一身轻”，太太不愧是财会界混迹多年的“老江湖”。
“还不止这些呢”，太太接着说，“选择短期限贷款，我们还可享受利率上的优惠，这个数字回去后你可慢慢计算。另外，还有一笔小钱可以节省，那就是担保费。如果选择20年还贷，当下一次性缴纳的担保费要2000多元，而我们选择5年期，只要300多元但保费就可以搞定了”。啊呀，厉害，小钱也不能花得冤枉啊！
我侧目观看气定神闲的太太，仰慕之情真如“滔滔江水绵绵不绝”啊！
（案例二）盘活公积金，还赚到零花钱
公积金的低利率是具有两面性的：对于众多利用公积金购房的使用者来说，这是一笔划算的贷款，年利率比商业贷款低20%左右，一年省下的利息就是数万元；但对于很多仅仅交纳公积金，而没有使用它的储户而言，这就绝对不是一笔划算的存款了，不但利率比银行存款低20%左右，而且还难以提取。
到2005年，我工作的第六个年头，公积金账户里的存款已经有了5万元，按照公积金中心的规定，如果我不买房，这笔钱就只能继续累积下去，直到我退休的那天或许才能提取。由于我们单位公积金缴纳额度较高，我的这笔钱待在账户上时间越长，也就越不划算。买房是我在短期内用好公积金存款最好的办法。
说句实话，我并不需要买房，父母家住房宽裕，我一个人住一套一室一厅，男朋友也已经买了好婚房，就等我们结婚搬进去住。为了用好公积金账户里的钱，我开始找房，我要选一套正好能贷款30万元纯公积金房贷，租金回报约2000元左右的小房子。
看房子的过程相当顺利，很快我就在陆家嘴附近找到了这样的“理想屋”，除去税费等，总价50万元，我首付20万元，公积金贷款30万元。我选择20年还款，每月的还款总额与我的月缴金额相当。
如何用完账户余额呢？根据公积金中心的办理人员介绍，我可以选择年度一次性冲还贷，第一年就先将账户里的5万元全部冲还本金，每个月再还款2000多元，到第二年，我的房贷总额可以下降到20万元多一些。到时候，再将还款方式改成月冲，由每月新缴纳的公积金来还款。
这个方案果然很成功。我买下这套小房型时，除自己首付的20万元以外，几乎没有什么投入。之后，我用公积金积存的5万元抵冲第一年还本，并把小房子租了出去，每月租金2500元，这笔钱用于还贷后，还有富余。到第二年，我顺利地将公积金还贷方式改成了月冲，现在不但我每个月不需要再支付房贷，而且还有2500多元的租金收入。即使楼市表现不佳，我的购房计划也不亏本，至少这次买房让我成功地提取了公积金，每个月得到了一笔数目不小的零花钱。
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