最高人民法院2009年5月14日颁布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该“解释”的出台是最高人民法院在分析《物权法》实施中的重点和难点问题，总结《物权法》实施一年多来的实践经验的基础上，对《物权法》的一次深化和补充。“解释”第十条和第十一条对“住改商”问题作了规定。这对化解小区矛盾、维持小区内关系和谐具有重大意义。下面笔者对此进行一些粗浅的法律解读。

一、法条出台的背景依据

简言之，“住改商”就是将住宅转变为经营性用房的行为。现代社会，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质。但“住改商”严重干扰了其他业主的正常生活，挤占了其他业主的公用设施资源，同时给小区安全带来了隐患。基于此，《物权法》第七十七条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”但是，《物权法》只是对“住改商”问题作了一个原则性规定，对一些细节问题未做具体规定。《物权法》实施后，审判实践中更为棘手的问题是如何确定“经有利害关系的业主同意”及其法律后果，有利害关系业主的同意是全部同意还是多数同意等。基于此，最高人民法院集思广益，出台了这一“解释”，以解决法律适用的困难。

二、条文理解

对“解释”第十条和第十一条，可以从多角度来进行理解。限于篇幅，本文主要从以下几个方面进行重点解释、说明。

1.“有利害关系的业主”的认定

《物权法》对“有利害关系的业主”这一概念没有进行说明，在实践中引发了许多争议。有人认为，在物理空间上与业主相邻的其他业主属于这一范畴。也有人认为，这一概念是指房屋改变后影响到其权益的其他业主。依据“解释”的规定，属于“有利害关系的业主”范畴的有两种：一是本栋建筑物内的其他业主。“解释”第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”由此也就可以推导出一个结论，要想把住宅改为经营兴用房，必须经过整栋业主的同意，从而增加“住改商”的难度。二是建筑区划内，本栋建筑物之外的，主张与自己有利害关系的业主。但他们必须履行举证责任，证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。如果其举证成功，也可以认定为“有利害关系的业主”。

2..允许“住改商”的前提条件：首先，必须符合法律、法规以及管理规约的规定。现实生活中比较常见的现象是，许多业主无视管理规约的规定，强行将住宅出租给企业。规约是所有业主共同意思的表示，属于小区范围内的“宪法”，具有最高约束力。如果规约不允许将住宅改用商用，业主有义务尊重规约的拘束力，否则将承担违约的法律后果。其次，必须经有利害关系业主的同意。物权法以及“解释”赋予其他业主对“住改商”的否决权，是一种无条件的否决权。只有经所有有利害关系业主的同意，“住改商”才具有合法性。

3.其他业主的同意必须采明示方式。业主对“住改商”的同意权是一项法定权利，在行使这一权利时，相关当事人不能采强制手段，将业主的默示认定为同意。只有业主以书面形式同意，方才具有“同意”的法律效果。而业主的默示只能代表做出“反对”的意思表示。

4.在“住改商”纠纷中，不能以“多数制”原则确定有利害关系业主的意见。中国传统的逻辑思维是“少数服从多数”，许多业主虽然对“住改商”有异议，但碍于面子，不愿意跟其他人扯皮脸皮。商家则会以多数人同意为由，强行进驻社区。“解释”第十条第二款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”在这里，法律排除了“多数人暴政”的可能，维护了代表少数人利益业主的权利。

三、律师建议

“解释”出台后，必将有力的抑制“住改商”现象，维护社区的和谐安宁。但如果不未雨绸缪，业主以及商家仍会面临一些法律风险。对此，律师拟做出如下建议：

1.注重社区管理规约的建设

以《物权法》为代表的法律法规只是原则上禁止“住改商”，对于此种问题，法律比较尊重社区民主意志的表达。可以说，管理规约是是能否进行“住改商”的最为关键的实体性要件。管理规约可作出如下规定：一是完全禁止住改商，二是允许“住改商”，但对其设置一些限制性条款，例如在夜间10点至凌晨8点不可以营业等。

2.注意“住改商”的程序完备

法律并没有一刀切的禁止“住改商”，此种现象在一定时期仍将继续存在。一旦社区管理规约允许“住改商”，要想取得“住改商”的合法性，非常关键的一环是取得程序上的合法性。首先，通过相应的程序将“有利害关系的其他业主”予以认定。其次，必须取得全体有利害关系业主的同意。在一些重大问题上要给予业主一定得时间进行考虑。然后必须仔细询问每一家业主的意见，要求他们以明确的方式表示同意或者反对，并记录在案。

3.请专家为您保驾护航

“解释”的实施，涉及到许多复杂的问题。例如社区管理规约对“住改商”的限制性条款的制定，表决机制的规范，专业性非常强，为防范风险，避免不必要的法律纠纷，业主委员会或者其他当事人可以聘请律师为您提供专业的法律服务，为您保驾护航。

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