[法律链接]
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
十条 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
十一条 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明)到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权房登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
[案例简介]
2007年11月13日，加入外籍并定居国外的洪老太与郑小姐经上海传家房地产投资顾问有限公司居间，签订了《上海市房地产买卖合同》约定，郑小姐将位于本市万航渡路某号房屋出售给洪老太，房屋转让价92万元。洪老太于合同签订当日，向郑小姐支付了首笔购房款5万元。
之后，洪老太获知按照国务院六部委于2006年7月颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，根据该规定自己不具备在中国境内购房的资格。同时，自己还从上海房地产交易所了解到，即使自己签订了房屋买卖合同也无法进行房屋产权登记。她外籍人员身份，是无法取得该买卖房屋的过户转让，更无法进行产权变更登记。眼看签署购房合同的目的不能实现，洪老太向郑小姐交涉解除合同、退还购房款未果，无奈的洪老太只得向法院起诉，请求判令解除双方的房屋买卖合同，返还已付房款5万元。
被洪老太告上法庭的郑小姐，经法院依法传唤未到庭应诉答辩。法院认为，洪老太与郑小姐签署二手房买卖合同，但所签约的合同不符合国家规定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，双方无法实现对房屋产权进行变更，致使洪老太的购房目的的不能实现，但洪老太在此纠纷中也确有一定责任，因郑小姐未到庭应诉，上海静安法院遂作出了一审判决，洪老太与郑小姐签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；郑小姐返还洪老太购房款人民币5万元。
[律师评析]
2006年7月11日，国家建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发文颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中规定，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。
境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明)到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权房登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。”
对照上述规定，本案中现年70岁的洪老太，早年加入了加拿大国籍并定居国外，她购买该二手房既不是来沪工作，也不是来沪学习自住，而是作为一种投资。因此，根据国家六部委的规定，洪老太就是购买了该二手房，也无法办理登记过户手续。
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