在上海购置房产台胞如何维权
特别是若要准备诉讼解决，要全面收集相关证据资料，终究打官司其实就是打证据。
A 既约定高额定金又设巨额违约金
来自宝岛台湾的郑先生在沪经商多年，但他对大陆涉及二手房买卖事宜还不是很清楚。 2005 年 4 月中旬，经中介公司居间介绍，郑先生看中了位于本市凤阳路上的一处二手房，遂与该房屋业主签订了房地产买卖预定书》约定该房屋出售价为人民币 342 万元。同时约定双方在签订本预定书时，郑先生向对方支付定金 5 万元，且双方在上海市房地产买卖合同》上正式签字后五个工作日内，郑先生需支付首付款 68.4 万元 包括定金 5 万元）另 239.4 万元通过银行贷款方式支付，剩余 34.2 万元在郑先生获得房产证时支付。对违约责任约定，任何一方违反预定书的相关约定，应向对方按总房价的 20% 赔偿。
签约后，郑先生支付了首付款 68.4 万元。
2005 年 10 月 13 日、 20 日，对方两次发函要求郑先生签署 上海市房地产买卖合同》信函明确签署合同的截止日期为 2005 年 11 月 18 日，逾期则按预定书的约定，由郑先生承担违约责任。但郑先生因贷款等原因未与对方签订 上海市房地产买卖合同》
2008 年 2 月，郑先生起诉到法院称，签约后支付了对方首付款 68.4 万元，但随后在向银行征询中得知，银行指定的评估公司无法将买卖房屋价格评至适合预定书履行的价格。鉴于以贷款方式支付剩余房款是双方的共识及履约基础，曾多次联系对方协商未果。 2007 年 6 月起，郑先生得知评估障碍已无，要求继续履约但对方却不予配合。无奈郑先生只得于 2007 年 11 月致函对方，解除上述预定书请求法院判令对方返还购买房屋首付款 68.4 万元，支付违约金 5 万元。
郑先生还辩称，预定书没有约定签署正式买卖合同的时间，因贷款问题，对方又不同意给自己宽限期，导致双方没有签订买卖合同，责任不能归咎于自己，也不能视为自己违约。双方往来的信函中从未提及解除预定书。退一步讲，预定书属于定金协议性质，约定的定金 5 万元属于缔约定金，即便自己违约，对方也只能没收定金，而且预定书约定的违约金过高，显失公平，对方也没有证明实际损失。
法庭上，卖家则称双方签订了房地产买卖预定书》后，就将房产证交由中介方，要求郑先生签订买卖合同，但郑先生在 2 个月内未给予答复，无奈发函通知郑先生，如不来签约将终止预定书的履行。 2005 年 11 月 3 日，双方及中介方在公证处洽谈，郑先生提出降低房价，并未告知无法评估不能贷款事宜，次日双方约定的签约日期郑先生未到场，所以预定书在 2005 年 11 月 18 日解除，解约的责任在郑先生，卖家认为依照预定书和房屋买卖操作惯例，双方应先签订房屋买卖合同，后料理银行贷款。预定书解除后，便将郑先生先前支付的 20% 房屋总价款，直接冲抵郑先生应支付的违约赔偿金。
点评】
法院认为，双方于 2005 年 4 月征询签订的房屋买卖预定书》双方真实意思表示。当时卖家还未取得房地产权证，故协议未约定签署房地产买卖合同的时间。 2005 年 7 月底，卖家取得了房地产权证，签订房屋买卖合同条件成立，但郑先生因贷款方面的原因，且在卖家催告履行签约的期限内，未与卖家签署正式的房地产买卖合同，责任在郑先生，郑先生应承担违约责任。
预定书解除后，卖家应将收取的房款返还给郑先生。涉及双方约定的违约一节，从双方签订的预定书内容分析，预定书既约定了定金，又约定了违约赔偿。
一方违约的情况下，另一方可以选择适用。但违约金的承担应相当于一方因对方违约所造成的实际损失，如约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院适当减少。
现预定书约定的违约金，为总房价的 20% 即首付款 68.4 万元，卖家在籍占有、使用该房屋，又收取郑先生 20% 房款，且没有提供有实际损失证据的情况下，获取高额的违约金，与合同的公平原则向违背。
况且，卖家更无权用郑先生支付的房款，直接冲抵违约赔偿金，遂法院依照职权将违约金调整至 10 万元，由卖家返还郑先生购房款 58.4 万元。
B 解除二手房买卖 究竟是谁在违约
从台湾台北县板桥市来沪的林先生，看中地处本市威海路上的一处二手房，对该房屋的价格、地段都较为满意。但最终林先生和卖家却均指责对方违约，特别是卖家还终止了房屋买卖交易。这究竟是怎么回事呢？
2007 年 9 月 22 日，林先生与卖家吴某经美联物业中介公司居间，签订了上海市房地产买卖合同》约定吴某把他名下的威海路上一处房屋，以 67 万元作价转让。买卖合同补充条款还约定：双方签订该合同后 15 个工作日，林先生向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。如林先生的贷款未获通过或者通过的贷款额度缺乏申请额度，则林先生应在银行作出不予通过决定后十日内，将缺乏额度补足。还规定逾期逾越十日，林先生仍未付款的除林先生应向卖家支付十日的违约金外，卖家有权单方解除合同，林先生应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的 10%
签约当日，林先生向卖家吴某支付首付款 21 万元。 10 月 9 日，林先生向银行申请料理贷款手续； 10 月 31 日，吴某以林先生的付款逾越规定日期，向林先生发出通知书主张解除合同。同年 11 月 12 日，林先生向法院起诉称要求继续履行合同； 11 月 15 日，吴某再次向林先生发出解除合同通知书。而林先生诉称，目前银行对自己的贷款正在审核中，却在 10 月 31 日接到卖家吴某发来的解除合同通知书》认为付款逾越规定日期要解除合同，故要求法院判令卖家履行《上海市房地产买卖合同》料理产权过户手续并交付房屋。
林先生还称，自己已在规定的期限内向银行申请料理贷款手续，即使自己未在规定的期限内向银行申请贷款，根据合同及补充条款约定，从 2007 年 9 月 22 日起算，申请贷款的时间为 15 个工作日，即 10 月 17 日。再至 10 天的补足贷款的付款期届满后，还有 10 天的宽限期，此期间卖家无权提出解除合同。而卖家在 10 月 31 日宽限期内提出解除合同，已经构成违约，主要原因是正值房价上涨，卖家不愿以原先约定的价格出售房屋。
法庭上，吴某辩称在 10 月 18 日接到林先生来电，告知银行贷款未通过，林先生没有在 10 日内补足房款，自己于 11 月 15 日向林先生发出解除合同通知书。还声称林先生因信用原因无法办出贷款，而自己因经验缺乏于 10 月 31 日通知林先生解除合同。后中介方告知说，解除合同的期限未到所以在 11 月 15 日再次发出解除合同通知书，认为导致合同解除的主要原因在林先生，林先生应承担违约责任。
点评】
法院认为，双方在 2007 年 9 月 22 日签订的上海市房地产买卖合同》属真实意思表示，合法有效。依照合同约定，林先生在签约当日支付了首期房款 21 万元，并在签约后的 15 个工作日内向银行申请料理贷款手续。卖家吴某声称林先生提供的贷款申请书不能证明已按约申请贷款，但同时又称林先生因信用问题无法通过贷款，此说法前后自相矛盾，法院对卖家吴某称林先生未在约定的期间申请贷款之说，不予采信。退一步说，即使林先生未在规定的期限内申请贷款，扣除申请贷款 15 天的工作日，林先生也有 10 天补足差额的付款期，届满后林先生还要 10 天宽限期，至 11 月 7 日。林先生此时若无法支付房款的卖家吴某除了有权要求林先生支付逾期付款的违约金外，还有权单方面解除合同。卖家吴某在未扣除合同约定的合理期限，即于 10 月 31 日单方提出解除合同，已构成了违约，林先生在卖家提出解除合同的前提下，起诉要求卖家吴某继续履行合同，但卖家吴某坚持要求解除合同，林先生只得变卦诉请未解除合同，解除合同的日期以林先生变卦诉请之日。鉴于卖家吴某单方提前解除合同，林先生要求依照合同约定以总房价 10% 承担赔偿金，有合同依据。遂法院判决解除双方签署的上海市房地产买卖合同》该合同于 2008 年 4 月 15 日解除；卖家吴某返还林先生房款 21 万元及支付赔偿金 6.7 万元。
法官提醒
台胞购置大陆房产无妨先做足 “ 功课 ”
台胞在大陆购置房产，特别是购置二手房时，因没有顾及到银行能否放贷到手，掌握不定就盲目签订买卖合约，或因转让房屋价格估价偏离实际价格的纠纷，每年法院都会碰到几起。
为此，法官建议：
类似台胞如果打算在沪购买房产时，可多跑几家门店，作一番市场调查，摸准房屋的实际价格再出手签订房屋买卖合同；
对不能一次性付清房价的购买者，还应了解银行能否同意放贷，要首先做到心中有数；
对买卖房屋意向书或房屋买卖合同中，约定的定金或违约金比例，要做到恰如其分，不要偏高或偏低；
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