【法律链接】
2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了动产与不动产的善意取得，“无处
分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处
分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
【案情】
案例一：
秦女士和吴某于1993年登记结婚。2007年4月，吴某买了一套房屋，并将自己登记为该房屋的权利人。次年6月，吴某与汪先生签订了房屋买卖合同，以38万的价格将房子卖给汪先生。一个月后，汪先生取得
房产证。不久，妻子秦女士得知丈夫瞒着自己，擅自将房屋转让给他人，于是诉至
法院，请求判令丈夫吴某和汪先生之间的房屋买卖合同无效。
法院审理后认为，系争房屋虽属秦女士与吴某的夫妻共同财产，但该房屋登记的权利人仅为被告吴某一人，基于对登记的信赖，被告汪先生才与吴某签订房屋买卖合同。根据善意取得制度，汪先生已经合法取得了系争房屋的所有权。因此，
法院驳回秦女士的
诉讼请求。
案例二：
王女士与周某于2006年7月31日登记结婚。婚后她以丈夫周某为产权人，在沪购置了一套房屋。2008年4月17日，该房屋登记在产权人周某名下。2009年2月5日，周某背着她，与同为老乡的好友林某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：周某将该房屋以人民币95万元价格，转让给林某。同日，向静安区房地产交易中心申请转让过户。王女士获悉后，向上海静安区
法院起诉，诉请
法院判令丈夫周某与其好友林某的
房产买卖合同为无效。
法院认定周某擅自处
分家庭财产，侵犯了妻子的合法权益，而林某在知道上述情况下，仍与周某签订房屋买卖行为，势必损害王女士的利益。林某与周某的行为存在恶意串通，所签的房屋买卖合同应为无效，遂作出了支持王女士诉请的判决。
【
律师点评】
为什么看似情况相似的两个案件却有不同的判决结果呢？两个案例的判决依据均为善意取得制度，不同点在于：案例一中汪先生取得
房产时是善意的，而案例二周某取得
房产却并非善意。此处的善意，简单而言就是指下家受让该不动产时并不知道上家无权处
分该不动产。下家只要尽到了一个正常登记簿查阅人的注意义务，仍然无从发现登记权利与实际权利关系的不一致而为交易，既满足了善意的条件。案例一中汪先生通过
房产证可得知吴某系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，汪先生有理由相信吴某为该房屋的完全权利人，并没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实吴某婚姻状况及夫妻关系。但案例二中，林某是周某的好朋友，理应知道周某的婚姻状况及夫妻关系，却仍与周某签订房屋买卖合同，实属恶意串通，不能满足善意取得“善意”之条件，房屋买卖合同当属无效。
【专家提醒】
夫妻一方擅自处
分共有房屋，在实践中时有发生，容易出现不必要的争议，对于夫妻双方而言，婚姻关系存续期间所购房屋最好登记为夫妻双方共有。如果婚姻关系存续期间所购房屋登记在一方名下，可以到房地产登记机关变更对登记权利人的记载；对于购房人而言，尽量不要与夫妻一方单独签署购房合同，最好要求夫妻双方共同签字。
paoup
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共有人擅自出卖二手房，合同的效力取决于第三人是否善意
