这是由上海房地产 钟涛
律师 为您解答，详细可以通过以下方式进一步咨询
主页：http://www.paoup.com
地址：上海浦东新区张扬路707号生命人寿大厦808室 邮编：200120
上海普若
律师事务所
电话：086-21-68879992-811 传真：086-21-68879993
手机 15800502572
qq 17281477
二手房买卖合同中经常约定的是“到手价”，对“到手价”的约定也容易产生纠纷。那么，什么是到手价？“到手价”容易产生哪些纠纷？怎样才能避免这些纠纷呢？
一、什么是“到手价”
要明白什么是“到手价”，先得弄清楚什么是“成交价”。“成交价”是指在合同中约定的房屋买卖的总售价，成交价也是到交易中心和税务机关办理过户和交税的计算基数。
“到手价”是针对卖方而言的，是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价，在“到手价”情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，到手价就是在交易完成后卖方所能得到全部款项。
一般来说，要先确定“到手价”，再根据“到手价”和各项税费的收取标准倒推出“成交价”，这个“成交价”就是最终在买卖合同中记载的房屋转让总价。
对卖方来说，确定“到手价”的好处很明显：卖方可以对卖方后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”，那卖方还要将成交扣除各项税费等成本后，才能算出最终拿到多少钱。
二、约定“到手价”和“成交价”情况下的购房支出
如果约定“成交价”，那么，买方的购房支出=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的，卖方所得款项=合同价—卖方承担的各项税费+卖方承担的中介费。
如果约定“到手价”，那么买方的购房支出=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费税+买方承担的中介费+卖方承担的中介费，相应的，卖方所得收入=到手价
三、约定“到手价”容易产生的纠纷及对策
1、税收政策调整，买方的购房成本增加
由于买方承担上下家的税费，因此税收政策调整对卖方的收入没有影响，但却会影响到买方的购房成本。一旦约定到手价，则意味着买方承担了税收调整的风险。
在这种情况下，买方应当注意尽量缩短交易的时间，尽早办理过户手续。同时，应当了解国家有关政策，对近期出台新的税收政策的可能性做出判断。
2、对退税约定不明
根据现在的政策，卖方在出售
房产时要交纳个人所得税，个人所得税在一定条件下可以退给卖方。约定到手价的话，卖方需要交纳的个人所得税也由买方承担，但如果将来退给卖方，则意味着卖方卖房取得的收入增加了，买方就有可能觉得不公平。
如果买方要为卖方交纳个人所得税，最好在合同中约定一旦将来个人所得税退给卖方，则卖方应当将所得税款退还给买方，并且约定，买方在交纳税款时，纳税凭证应由买方保管，在符合退税条件时再交给卖方，并由卖方向买方先行支付退款。
3、对税收计算错误，买方购房成本增加
买方在确定以到手价签约时，对税收成本基本依赖于中介的计算。但是，由于税收政策频出，加上中介的业务水平参差不齐，所以中介计算出来的税款和税务机关实际收取的税款可能存在差距。甚至有少数中介故意将税款算低，以使买方尽快签约。
买方对中介计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到交易中心去了解一下，把计税的依据和计算的比例弄清楚，以免在过户交税时与自己的预期不一致。
4、对“到手价”还是“成交价”约定不明
经常见到这样的案例：《居间合同》约定的是“到手价”200万元，《买卖合同》中约定的却是“成交价”200万元，这样双方就容易产生纠纷了：到底200万元是成交价还是到手价？
如果约定的是“到手价”200万元，一定要根据交税比例倒算出成交价，因为《买卖合同》的示范文本中体现的价格是房屋售价，也就是成交价，如果不作特别约定，那一般就认为《买卖合同》中约定的价格就是成交价，所以一定要记得成交价是根据到手价算出来的，应当高于到手价。
5、中介做差价
卖方只关心的是“到手价”，而买方关心的购房的总支出，
房产交易的各项税费都是根据中介的计算而得的。如果遇到少数不良中介，很有可能故意算错，多算税费，这样一来有可能牟取差价，欺骗买卖双方。
因此即使中介算出其中交纳的各项税费，也应当在交税时进行核对，千万不能将钱交给中介代交，并要保留交税凭据，以便事后复查。
6、对“到手价”定义不明确
“到手价”完全由双方自由约定，没有法律规定对“到手价”做明确定义。实践中，有的约定到手价包括上家中介费，有的约定不包括。
为避免对产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确的限定，并详细写明从到手价计算出成交价的计算公式。
这是由上海房地产 钟涛
律师 为您解答，详细可以通过以下方式进一步咨询
主页：http://www.paoup.com
地址：上海浦东新区张扬路707号生命人寿大厦808室 邮编：200120
上海普若
律师事务所
电话：086-21-68879992-811 传真：086-21-68879993
手机 15800502572
qq 17281477
paoup
.
TAG:
如何避免到手价风险
