[法律链接]
中华人民共和国担保法
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？
答：《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。
如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
[案例简介]
2009年4月22日，陈先生通过中介公司欲向林先生购买闵行区虹许路上的一套房屋，当日由三方签订《房地产买卖居间合同》，约定，陈先生在签署本协议之日起两日内，由陈先生向林先生交5万元作为定金。同时，由陈先生向银行申请贷款。约定，如陈先生未通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则应在银行作出不予通过决定后10日内将不足额度补足。当日，陈先生将1万元款项交付给中介公司。4月23日，林先生确认收到陈先生委托中介公司转付的定金1万元。
由于贷款问题搁浅，致使房屋买卖随之搁浅。由于林先生拒绝归还1万元，陈先生诉至法院要求中介公司赔偿。诉称当时中介公司承诺办理首付3成，贷7成的手续，但之后又称由于政策调整无法兑现，因此未能签订买卖合同，完全是中介公司的过错。
中介公司辩称，根据居间合同的约定，如陈先生贷款额度不足应补足，且该合同明确了1万元款项已交给了林先生，因此要求驳回诉讼请求。
法院认为，由于陈先生支付的1万元款项已由中介公司转交给了林先生，而陈先生在经法庭释明后仍未向林先生主张其支付的款项，因此无法来断定陈先生实际已经损失了所交付的1万元。由于陈先生没有穷尽全部司法救济途径，因此其向中介公司主张经济损失的请求，显然缺乏事实依据和法律依据，其诉讼请求，难以支持。日前，闵行区法院作出驳回陈先生诉讼请求的一审判决。
[律师评析]
虽然陈先生与林先生没有签订二手房买卖合同，但是如果双方在中介居间介绍下，所签订的房地产买卖居间合同，具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效，除非双方在签订的协议中特别注明以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的除外。
协议中约定，如陈先生未通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则应在银行作出不予通过决定后10日内将不足额度补足。该付款条件是双方合意，真实意思的表现，受法律保护。
如果买家信赖中介公司承诺代办贷款的申请手续，对于该承诺应当需要取得中介的书面承诺，否则买家不能得到保障。如果该贷款成数因政策变化原因存在变数，建议在合同中引用合同法司法解释二第二十六条的形势变更条款，主张合同的解除，以使买家陷入被动局面。
虽然本案中约定的定金为人民币五万元，但是担保法规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，由于本案中定金交付为一万元。中介公司促成房地产买卖居间合同后，由买房人陈先生交给了卖房人林先生定金1万元。现在买房人陈先生要中介公司归还钱款，属于诉讼主体错误，其诉请难以获得法院支持。
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