财政部和国家税务总局22日下发通知，明确了二手房营业税征收细则。通知中规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
普通住房定义：
普通住房应同时满足以下三个条件：
1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；
2、单套住房建筑面积在144平方米以下；
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。
出证5年以下的普通住房营业税将按差额征收！
财政部昨日发布的这一消息让购房者的心里终于石头落地。此前中央出台政策明确营业税优惠截止，导致广州12月中旬二手房成交量比上月上升近2成，市场普遍预期5年以下普通住房将恢复全额征收营业税。“新政对市场的影响将大大弱化。”合富置业首席市场分析师龙斌表示。由于目前课税以评估价为标准，评估价和实际成交价之间的差距令市民的购房负担进一步降低。“差额征税与全额征税的税额之间可以相差七成左右。”
案例 评估价和交易价差六成
今年9月，段先生购买了一套二手房，不过在办理税费和按揭贷款的时候，两个不同的评估价让他很是纳闷。这套房子的实际成交价是165万元，但在缴纳税费进行报价的时候，评估价是103万元，而当段先生拿到银行贷款合同的时候，上面写的评估价是163万元。为什么会有这么大的差距？段先生一直很是纳闷。
在广州经历过二手房买卖的市民或许都有段先生这样的体验，报送广州市房管局的成交价往往低于真实成交价，借此减低双方承担的税负。根据广州市国土房管局公布的最新数据，今年11月广州二手房成交均价仅为5178元/平方米，而三大中介行统计的均价都在9000元/平方米以上。
美佳联评估公司技术总监徐丽红表示，这是行业公开的秘密，缴税时的评估价和实际交易价相差60%并不奇怪。为了少缴纳税费，二手中介一般都会采取低报成交价的方式。而银行贷款给出的评估价，是评估所按照实际成交价制定的评估价格，和市场价更为接近。
日前，广州市相关部门在接待人大视察时更透露，广州正在酝酿出台相关政策，对全市的房产根据地段、朝向、面积、楼层等作出价格评估。如二手房报送的成交价低于相关部门的这一评估价，买卖双方要说明原因，低于评估价的85%的，将进行调查。
. TAG: 2010二手房营业税征收细则出台 5年以内普通住房转让差额征收营业税
