■专家支招
避税合同陷阱多
一位不愿意透露姓名的地产经纪人告诉记者,房产交易中最普遍的避税做法主要有以下三种:
第一,以租待售。但一旦房价在租期大涨,房主可能毁约不再出售房屋,租了几个月的买主的利益将受到损失。第二,擅改底单。原签订合同的有效性将失去,新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。第三,改低交易价格。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是再次卖出和买入价之间的差额会比较大,再次缴税时也会相应多缴。
建纬律师事务所律师贺倩明认为,原告提出的撤销合同无法进行。"上海钟涛律师虽然这份合同已经被认定为无效合同,但买卖的行为本身已经发生,除非原告认为被告在买卖中有欺诈行为。否则,合同无法撤销。"
贺倩明表示,避税合同对买卖双方来说都是有风险的。买卖双方必须在买卖行为中注意合同的每个细节,包括附件的内容,要认真对待,避免不必要的纠纷,避免签订类似的合同。而从房产中介行业本身来说,在目前洗牌和行业不景气的状况下,加强行业自律非常必要。
一户近24平方米的房产卖出后,因为一直认为中介的操作违反规定,拿到了房款的卖家心有不甘。前日,家住龙岗布吉的严先生质疑房产中介代理自己签订的避税合同,并希望能够有个合理的说法。昨日,记者采访该房产的中介代理的相关人士,相关人士表示,此案件已经有法律判决,如果卖家不服,可以提出上诉。法律界人士认为,买卖双方要学会运用法律手段杜绝避税合同。对于房产中介来说,要从国家利益和社会公共利益出发,加强行业自律。卖房者 现售合同变更价格
据《南方都市报》报道,据卖房者严先生介绍,去年4月28日,自己与深圳市世华房地产投资顾问有限公司(下称世华地产)签订了《房地产买卖合同》。按照合同,买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市龙岗区布吉镇丽廷花园的一面积23.97平方米的房产。
按照合同约定,该物业的转让成交价为15万元,定金为1万元整。"去年6月25日,房子已经完成过户手续了,但我却一分钱没拿到,一直到7月24日才拿到了1万多元。"严先生说。严先生表示,自己当时一直无法要到房产现售合同,后来几度辗转,7月24日才看到了现售合同,但这合同却让严先生感到非常疑惑。
前日上午,记者从严先生展示的编号为深(龙)房现买字(2007)第11471号《深圳市房地产买卖合同(现售)》显示,房子的售价已经由原来的15万变成了119850元,房子的订金则从原来的1万元变成了2万元。严先生透露,更让人感到蹊跷的是,今年1月份,自己才知道买房者刘先生也是世华地产的员工。
法院 该现售合同无效
严先生表示,看到合同后自己就感到非常疑惑,再加上一直没能要齐房款,严先生将买方刘先生和世华地产一起告上法庭,要求撤销被告与代理人在去年6月14日签订的深圳市房地产买卖合同(现售)》。去年12月15日,广东省深圳市龙岗区人民法院对该案做出裁定。
法院认为,交易价格为该现售合同的核心内容,但该内容不是买卖双方真实意思的表示。在本案审理过程中,被告明确表示以119850元的价格签订合同是为了少交应由国家收取的相关税费,法院认为该合同损害了国家利益,损害社会公共利益,以合法的形式掩盖非法目的,违反了法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效合同。法院认为,被告的争议可依据合同无效的认定另寻法律途径解决。
世华地产 一切以法院判决为准
昨日,世华地产法律部的王先生表示,该案件已经由法院做出判决。法院驳回了原告的诉讼请求,一切以法院的判决为准。
王先生经过查询告诉记者,买家刘先生确实是世华地产的员工。但王先生表示,国家的法律没有明文规定地产经纪人不能买自己公司代理的房产,如果严先生不服判决,可以再上诉或者另行起诉。
昨日,记者联系到买方刘先生。刘先生称自己不是世华地产的员工。"我买了房子后,6月份都过户了,而且也付给了他钱,但他却迟迟不肯交房。产权过户大半年了,他还在折腾。别说我不是世华的员工,就算是,买房后我已经付给他钱了,他不交房,让我白供了几个月的房,让人气愤。"
对此,严先生表示,之所以当时没按时交房是因为案件在审理,而且自己质疑合同的合法性。严先生表示,去年12月7日,自己拿到了这笔款项的最后一笔1万多元。"如果不打这个官司的话,可能拿不了这么多。"
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