钟涛律师的解读：根据这个规定，郭先生与刘女士签订的房地产买卖合同是否有效要看这套房子产权证上是谁的名字，如果产证上只有刘女士一个人的名字而没有她先生的名字，那合同毫无疑问是有效的。如果产证上是刘女士和她先生两个人的名字，原则上合同无效，但是如果郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生来处理房子的话，合同还是有效的。
根据本案的情况来看，与中介签订《居间合同》的是刘女士的先生，这说明出售房屋也符合她先生的意愿，只不过对房价存在异议，因此，根据刘女士与她先生存在婚姻关系的事实和她先生也委托中介出售房屋的事实，郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生签订《房地产买卖合同》，本案构成表见代理，因此这份买卖合同应当有效，故而郭先生有权要求刘女士履行这份合同。
【案例】
这个《解答》统一了法院审理这类案件中的不同认识，而以前一个案件在这个区是这样判，在另一个区却可能是另一种判法。因此，这是上海地区一个非常重要的法律文件，不过，由于《解答》中的法律术语较多，可能难以理解，因此我将其中主要的规定适用于真实的案件，以案说法，用案件来解读，希望各位能加深理解。
一、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
案例：刘女士和她的先生购买了一套房屋，最近他们想将房子卖掉。刘女士的先生与中介公司签订了《居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为123万元，签约后她先生就到外地出差去了。郭先生通过中介看了这套房子觉得很满意，希望价格上再能便宜一点，通过几次交涉，刘女士最后同意以118万元卖给郭先生，二人又签订了《房地产买卖合同》。谁知签约后才几天，刘女士的先生就从外地回来了，当他得知房价为118万元，觉得太便宜了，于是找到郭先生，说这是他们夫妻的共同财产，刘女士一个人无权处分，要求解除合同，但郭先生要求履行这份合同。
《解答》的规定：“未经房屋共有人同意出卖人签订二手房买卖合同的，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”
【法条】
法院在审理二手房买卖的诉讼案件时，主要适用的法律是《合同法》，但是由于《合同法》的规定比较原则，难以将二手房买卖中各种各样复杂的情况规定得面面俱到。所以，上海市高级人民法院在2005年底又颁布了一个重要的文件，这就是专门针对二手房而出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》。
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