承租人加入外国籍能否享受拆迁补偿
上世纪80年代，朱老先生全家先后出国定居加拿大，由朱老先生承租的南京西路某号公房因故由梅女士夫妇入住，朱老先生女儿的户口尚保留在该房屋内。数年后，朱老先生取得了加拿大国籍。1990年6月，朱老先生女儿的户籍被注销。同年11月，梅女士的户口报入该房屋内。1997年，朱老先生曾回国探亲。2000年12月，梅女士丈夫的户口也报入该房屋内。
2006年4月，涉案房屋该地块被动迁，梅女士夫妇与动迁单位签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》。该协议中被拆迁人一栏载明房屋承租人为朱老先生，协议落款的签名是梅女士夫妇。协议约定拆迁补偿货币金额为85.1万余元，安置梅女士夫妇在本区一处建筑面积为120.29平方米的房屋，总价147.2万余元，其中差价为62万余元等内容。当天，梅女士夫妇出具承诺书，内容为原承租户朱老先生于1984年3月赴加拿大定居，现已失去联系；若日后因动迁发生纠葛，愿意按政府有关文件精神予以协商妥善解决。随后，梅女士夫妇与动拆迁单位履行了拆迁协议。
2007年10月末，朱老先生委托律师起诉到法院称，自己从1935年起就居住在系争的南京西路该房屋内，1968年就取得了该房屋的租赁权。上世纪80年代他全家先后出国，只保留了女儿一只户口。数年后，他取得了加拿大国籍。在他出国时，曾委托朋友向某代管该房屋，因向某当时人在外地，梅女士丈夫便自高奋勇暂作代管，约定待向某调回上海后即转交向某代管。2006年，朱老先生发现涉案房屋已被动迁，经了解梅女士夫妇之前就有准备，将朱老女儿在该租赁公房内的户口注销，报入了自己的户口，并将原住房的房屋转让他人。
2006年4月16日，在梅女士夫妇与动拆迁单位签订动迁协议时，谎称是朱老先生的亲属，代朱老先生签动迁协议。动迁安置补偿方案由动迁部门提供市中心一处总价为164.24万元，建筑面积为120平方米的商品房。其中安置补偿费96.3万余元，基地优惠补贴费17万余元，梅女士夫妇自付50.8万余元。梅女士夫妇还承诺动迁发生纠纷由他们承担所有法律责任，请求法院判令返还96.3万余元，或有权获得至少一半的动迁安置补偿款。
法庭上，梅女士夫妇辩称朱老先生不是合法的公房承租人，所出示1968年7月公房租赁凭证，不属于1992年重新登记换发有效凭证。根据国家相关规定，承租人全家人户口迁离本市、全家出国(境)定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，同时调整租金标准。而朱老先生既未提出保留，更从未付过租金，公房承租权已自动丧失，特别是在变更国籍后，更表明已放弃了公房承租权。而梅女士夫妇俩在该房屋内却有常住户口，梅女士儿子出国留学也是在此房屋内注销户口，应均属于拆迁对象。此外，该房屋的动迁货币补偿为68.1万余元，其余为拆迁优惠和奖励费与朱老先生无涉，经过庭审调查，现愿意适当补偿朱老先生人民币18万元。
法院认为，在1984年，朱老先生注销户口赴加拿大定居，数年后取得了当地国籍。期间，朱老先生为了保留租赁房屋，曾委托朋友代为管理，梅女士夫妇以此入住了该房屋。尽管，朱老先生声称当时是委托其他人代为管理房屋，但在1997年朱老先生回国探亲时，对梅女士夫妇入住该房屋并未提出过异议，说明朱老先生是认可梅女士夫妇入住管理该房屋。根据上海市房屋租赁条例规定，只要承租人户籍迁离本市的，该租赁户内的同住人可以申请变更租赁权，无需经过原承租人的同意。当2006年4月拆迁时，拆迁单位考虑了被拆迁的房屋未变更租赁户名这一因素，在保留朱老先生权利情况下，而与实际居住人梅女士夫妇签订协议，法院认可动拆迁安置，应首先保障解决国内公民的居住，其次是平衡各方利益。鉴于本案双方对给付金额分歧较大，酌情确认朱老先生应得动拆迁安置补偿费20万元为宜，遂按照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款之规定，判决由梅女士夫妇偿付给朱老先生20万元。
. TAG: 承租人加入外国籍能否享受拆迁补偿
