律师认为，实际生活中，看待合同的性质不只看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的法律规定了买卖合同双方，应本着老实信用原则来履行合同。

房价上涨卖家不卖了二手定金纠纷如何处置

二手房买卖中，当买方签署了定金协议，交付了定金后，如卖方以 “ 尚未签订买卖合同 ” 为由，不愿签订《房屋买卖合同》买方应如何维护自身权益 ? 履行《定金协议》还是继续签订并履行《房屋买卖合同》 ?

    案情：房价上涨了卖家不卖了

    买卖双方签订了定金协议》约定卖方将其名下 110 平方米的房屋，以 64 万元的价格卖给买方。双方约定定金为 5 万元，预付房款 45 万元 ( 含

定金 ) 余款待买方取得房产证后 5 日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金 ; 若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将 45 万元支付给卖方。

    五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。 5 天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续料理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

    争议焦点：定金协议是否就是买卖合同

    买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了 70% 房款，房屋也在自己的实际使用中。

    卖方则辩称，双方所签署的定金协议》上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

    法院判决：合同有效，卖方必需交房

    法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容逾越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。

    律师点评：合同性质不只仅看名称