律师评析上海目前房地产市场避税方法
目前上海二手房交易的税收调整幅度很大，先后有营业税和个人所得税陆续出台。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间，因此出现了一些避税、逃税的方式，但这些方法虽然可能达到少交税的目的，但也孕育着一些法律风险，因此本网针对目前接手的大量纠纷作出以下提示：
第一种方式：以“公证合同”进行避税的风险提示
由于营业税的有一个五年的限制，买入后超过五年再卖出则可不交，但未超过五年则需交纳。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产，在签订买卖合同后并不马上过户，而是仅对买卖合同进行公证，等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。
风险提示：公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明，并不能保证合同签订后不会产生纠纷。房地产以登记为准，登记的是谁法律上的权利人就是谁。因此，即使对买卖合同进行了公证，也不能保证上家将来毁约，比如将房产一房二卖或抵押。如果将上家的房产证原件交由下家进行保管那也不能彻底避免这个问题，因为上家可以向房地产交易中心补办产证。就算上家在签订合同后就将房屋交给下家居住，这也只能被认为是转移了对房屋的占有，房屋的权利（即产权）还没有转移，因此上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明，上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款，再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失，这已成为一种新型的诈骗方式。因此，仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险。
第二种方式：“以租代售”的风险提示
对买入后未超过五年的房屋，出售时不签订买卖合同，而是签订“租赁合同+买卖合同”，约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家，待五年期满后再出售给下家，双方办理过户手续，下家已付的租金抵扣房款，以此规避营业税。
表面上看，由于承租人有优先购买权，因此就算上家将来毁约将房屋另行出售给他人，那下家也可以依据承租人的优先购买权这一法律规定而要求确认上家与他人签订的买卖合同无效，这样一来似乎没有法律风险。但实际却不是这样，因为：
1、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的，如果原来签订的合同价是100万元，而几年后上家将房屋另行出售给他人签订的合同是200万元，那么下家只能主张在200万元的价格条件下享有优先购买权。
2、由于下家不可能按后一个价格即200万元购买，因此下家行使优先购买权的结果将会对自己不利，只能要求上家按原来的100万元价格履行。所以，只要上家觉得有利可图，仍然会以毁约为代价一房二卖，下家的权利仍难以保障。
3、根据法律的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效的。上下家以租赁合同掩盖真实的买卖关系，达到少交税的目的，这种合同很有可能被法院认定为无效。而一旦被认定无效后，下家就不能要求上家履行诸如过户等义务。
第三种方式：签订“黑白合同”的风险提示
黑白合同中有两种方式：
1、签订二份不同价格的合同，价格低的一份用来办理过户手续，价格高的一份作为双方真实的成交价。
2、签订一份正式合同，凭正式合同办理过户，另外再签订一份补充合同，以装修款的名义支付剩余房款。
法律风险：二手房的装修一般不会是新装修，即使是新装修往往也会远远低于补充合同中约定的“装修款”，下家如果以“装修款”明显高于实际装修现值而要求退还，则法院有可能会从公平角度予以考虑。
不管采取哪种方式，如果下家将来将房屋出售，由于买入价过低，在将来出售时会因此而多交个人所得税。
第四种方式：“假赠与”的风险提示
假赠与虽然上家不用交营业税，但下家却是全额征收契税，而且还要支付公证费，更重要的是下家将来转让要征收20%的个人所得税，所以对下家而言税收不是减少了而是增加了。
第五种方式：假离婚
政策规定对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如果一个家庭要出售二套房屋中的一套，通过假离婚的方式，可以规避个人所得税。但由于假离婚会影响夫妻感情，因此容易得不偿失。
以上方法虽然有时能在实践中达到少交税金的目的，但是在市场不稳定的前提下，不管哪一种方法都存在很大的风险，一旦发生纠纷，只会给当事人一方造成更大的经济损失，应该建议购房户在房屋买卖时不要因小失大，必要时最好找专业人员进行咨询。
以上方法虽然有时能在实践中达到少交税金的目的，但是在市场不稳定的前提下，不管哪一种方法都存在很大的风险，一旦发生纠纷，只会给当事人一方造成更大的经济损失，应该建议购房户在房屋买卖时不要因小失大，必要时最好找专业人员进行咨询。
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