钟涛
律师上海市城市房屋拆迁管理条例政策专家问答集
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上海市城市房屋拆迁管理条例政策专家问答集
一、政策规定１．《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁政策作了哪些重大调整？
新条例对房屋拆迁政策作了重大调整，主要包括：（１）注重保护房屋所有人利益，兼顾对房屋承租人的安置；（２）补偿安置标准充
分体现市场价值补偿原则，取消补偿安置中的户口因素；（３）补偿安置方式采取货币补偿和同等价值房屋产权调换相结合；（４）规范行政管理行为，规范拆迁行为，加大对补偿安置资金的监管力度。
２．为什么要制定新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》？
（１）全面贯彻国务院新的拆迁条例，推动房屋拆迁从按人口因素补偿安置向按被拆除房屋市场价补偿安置的转变。长期以来，房屋拆迁中按人口因素的补偿安置办法为改善市民居住条件和加快城市建设作出了积极贡献。但是，随着住房制度改革的不断深化，原有的补偿安置办法所存在的矛盾逐步突出，有些居住面积大、住房结构好、人口少的居民所得到的拆迁补偿安置费难以保证其原有的居住水平，有些居民通过增加被拆除房屋中的户口数量或改变家庭结构等手段，谋取更多的补偿安置费用。因此，需要按照市场经济和深化房改的要求，把拆迁补偿安置工作纳入市场经济的轨道；（２）结合本市实际，保持新老拆迁政策的连贯性，实现平稳过渡；（３）推行市场化补偿机制，保护拆迁当事人的合法利益；（４）加强对拆迁活动的全过程管理，形成透明和便民的工作机制。
３．新老拆迁政策怎样衔接？今年１１月１日以后核发拆迁许可证的基地，适用新办法。１１月１日以前取得拆迁许可证的基地，适用老办法；其中尚未完成补偿安置的，１１月１日以后需作出拆迁裁决和强迁的，在程序上适用新办法。
４．《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的适用范围是什么？在本市国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。
５．房屋拆迁活动中有哪些当事人？拆迁当事人是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。包括房屋拆迁人、被拆迁人、承租人等，他们在拆迁补偿安置关系中所处的地位是不一样的。（１）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。（２）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有权人，即拥有被拆除房屋所有权的单位和个人。一般来说，房地产权证记载的权利人则为所有人，可以是一人，也可以是几个共有人。（３）承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。主要可以
分为两种类型：一是执行政府规定租金标准的承租人，如持有租用公房凭证的公房承租人；二是通过协商议定租金标准的承租人，主要是市场租赁关系中的承租人。
６．拆迁人有哪些主要权利和义务？拆迁人的主要权利：与被拆迁人、房屋承租人达不成补偿安置协议时，可以申请裁决，被拆迁人、房屋承租人搬迁后可以拆除房屋。
拆迁人的主要义务：按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置。
７．被拆迁人、房屋承租人有哪些主要权利和义务？被拆迁人、房屋承租人的主要权利：按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定，选择补偿安置方式，并要求拆迁人补偿安置；与拆迁人达不成补偿安置协议时，可以申请裁决；对拆迁补偿估价结果有异议时，可以申请鉴定等。
被拆迁人、房屋承租人的主要义务：必须在补偿安置协议约定或者拆迁裁决规定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人迁出被拆除房屋。
８．拆迁范围内单位和个人不得进行哪些活动？规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：（１）新建、改建和扩建房屋及其附属物；（２）改变房屋和土地用途；（３）建立新的房屋租赁关系；（４）
分列房屋租赁户名。
二、拆迁补偿安置程序补偿安置协议如何订立？拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。但符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人
分别订立补偿安置协议：（１）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的；（２）拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的；（３）拆迁房管部门依法代管的房屋的；（４）拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。
２．补偿安置协议应包括哪些主要内容？房屋拆迁补偿安置协议的内容应当包括：（１）被拆除房屋的建筑面积；（２）货币补偿金额；（３）补偿安置方式；（４）搬迁期限；（５）当事人需要约定的其他事项。实行产权调换的，补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。
３．拆迁货币补偿款和安置房屋归谁所有？拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有，被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予被拆除房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
４．拆迁人如何向被拆迁人或房屋承租人支付货币补偿款？拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人或房屋承租人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。特种存款单可以用于支付购房款，也可以兑取现金。
５．被拆迁人或房屋承租人拒绝受领补偿款怎么处理？拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政
诉讼，且拒绝受领补偿费的，拆迁人可向公证机关办理提存。
６．拆迁协议订立后，被拆迁人、承租人未按协议搬迁，怎么处理？
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民
法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民
法院先予执行。
７．拆迁当事人对评估结果有争议时，应当如何处理？拆迁当事人对评估结果有争议时，一方当事人可以向本市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的１５日内，未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以房屋拆迁估价专家委员会的鉴定结果作为裁决依据。
８．什么是拆迁裁决？拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政手段对补偿安置争议依法作出决断的具体行政行为。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起３个月内向人民
法院起诉，或者在６０日内向有管辖权的行政机关申请行政复议。因此，拆迁裁决不具有惩罚性，目的是解决房屋拆迁争议，以便及时腾地。裁决作出后，对双方当事人具有一定的拘束力，即被拆迁人、房屋承租人必须在规定的期限内实施搬迁；拆迁人必须依照裁决给予被拆迁人、房屋承租人补偿安置。
９．如果当事人对裁决不服，如何向人民
法院起诉？当事人对裁决不服，可在裁决书送达之日起３个月内向人民
法院提起行政
诉讼。当事人认为行政机关的行政裁决违法，可要求人民
法院撤消、部
分撤消裁决。当事人还可就裁决违法造成的损害事实向人民
法院提起请求赔偿的
诉讼。
１０．什么情况下可以实施强迁？被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，就可以实施强迁。强迁是指强制执行裁决规定的搬迁义务。实施强迁有两种方式：（１）行政强迁，即经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门实施；（２）司法强迁，即由区、县房地局向人民
法院申请，由人民
法院实施。实施强迁时，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人的补偿安置同时实施。
三、补偿安置方式和标准（一）居住房屋
拆迁居住房屋有哪些补偿安置方式？主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。
２．拆迁居住房屋时，市场价补偿安置标准如何确定？由于本市被拆除房屋大部
分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部
分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，为了保持新老政策的连续性，既保障补偿安置水平不下降，又使补偿安置标准简单清晰，设置了最低补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：
货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。“价格补贴”，评估单价不足最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例（不低于２０％）确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部
分与最低补偿单价标准差额的一定比例（不低于２０％）确定。
３．拆迁私有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？（１）被拆除房屋为未出租和按市场方式出租的私有住房的，所有人补偿款的计算公式为：
货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×１００％×被拆除房屋的建筑面积按市场方式出租的私有住房承租人不作为直接补偿安置对象，原租赁关系由所有人和承租人协商解除；不能协商解除的，拆迁人只能对所有人实行产权调换，调换的房屋由原承租人承租，租赁关系继续保持。
（２）被拆除房屋为老出租私房（包括落政代为经租房屋）的，给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：
货币补偿金额＝评估单价×１００％×被拆除房屋的建筑面积承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积４．拆迁公有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？（１）所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：
货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×１００％×被拆除房屋的建筑面积（２）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：
货币补偿金额＝评估单价×２０％×被拆除房屋的建筑面积承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积５．拆迁房管部门代理经租的宗教团体住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？
对所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：
货币补偿金额＝评估单价×１００％×被拆除房屋的建筑面积，对承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积６．拆迁房管部门依法代管的住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？
对所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：
货币补偿金额＝评估单价×１００％×被拆除房屋的建筑面积对承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积７．拆迁居住房屋时，异地产权房屋调换安置标准如何确定？
从本市实际情况看，在实施市场价补偿安置方式时，可能还有一部
分居住在旧里、简屋及不成套房屋中且居住面积较小、收入较低的居民难以用货币补偿款购买到满足其基本居住需求的房屋。为了保持新老政策的连贯性和平稳过渡，需要对这部
分家庭（具体适用对象由区、县政府规定）实行异地产权房屋调换的安置方式，其标准以被拆除房屋的建筑面积为依据，按一定的百
分率增加安置面积。具体比例见下表：
注：（１）房屋地段等级由市房地资源局划定；（２）应安置面积的最低标准及被拆除房屋在五、六类地段增加安置面积的标准，由被拆迁房屋所在地的区、县人民政府制定；（３）安置房屋的建筑面积如超过应安置面积的部
分，被拆迁人、房屋承租人应按照安置房屋的房地产市场价支付房价款；（４）安置房屋在一、二、三类地段，以及被拆除房屋和安置房屋均在四类地段的，不适用本补偿安置方式；（５）廉租对象和孤老、孤残、孤幼等特殊困难家庭优先适用本补偿安置方式，并可以适当减免超过应安置面积部
分的房价款。
８．拆迁居住房屋时，被拆迁人或承租人的临时过渡期如何确定？
拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处。
９．拆迁居住房屋时，被拆迁人或承租人的搬家补助费等费用由谁确定？
拆迁人应当向居住房屋的被拆迁人、承租人支付搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。
１．拆迁非居住房屋实行怎样的补偿安置方式？拆迁非居住房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，或者实行与货币补偿同等价值的产权房屋调换。但拆迁用于非公益事业房屋附属物的，不作产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。
２．拆迁非居住房屋时，货币补偿金额如何确定？非居住房屋的货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定，不适用最低补偿单价标准和价格补贴。
（１）拆除未出租非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×１００％。（２）拆除公有出租非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×２０％；承租人的补偿款为：货币补偿金额＝市场评估价×８０％。（３）拆除房管部门代管的非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×１００％；承租人的补偿款为：货币补偿金额＝市场评估价×８０％。（４）拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×１００％；承租人的补偿款为：货币补偿金额＝市场评估价×８０％。３．拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当向被拆迁人、承租人补偿哪些费用？
拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：（１）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（２）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（３）因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。
４．拆除违章建筑和临时建筑如何补偿？拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当的补偿。同时，被拆迁人接到停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部
分，不予补偿。
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