钟涛律师解答上海二手楼按揭合同
精读二手楼按揭合同
打算购买二手楼、苦于手头资金不足的市民首先会想到“摊大手板”问银行要———申请按揭贷款。目前，随着各大银行二手楼按揭业务竞争的加剧，各银行的服务焦点均集中在贷款成数、年限和放款时间。而广大市民在选择银行的时候，通常只会考虑上述三大因素，往往忽视了贷款合同这一环节。其实，当借款人与贷款人的抵押关系一经确立后，在日后长达数年，甚至数十年的还款期中，对双方权利义务进行规定和约束的一纸合同，才是真正长期影响借款人切身利益的最重要因素。所以，选择一家二手合同条款对自己较有利的银行对市民来说很重要。
为帮助读者了解二手楼贷款合同的相关环节，记者收集了占二手楼贷款主要份额的中国银行、建设银行、农业银行、工商银行和民生银行的二手房贷款合同，并邀请法律界人士点评各合同的差异，借款人可据此作出适当的选择。
值得提醒的是，由于各大银行的二手房贷款合同并无统一的范本，而且各合同条款也会不定时地更改，以下几点只是抛砖引玉，借款人在选择按揭银行、签订按揭合同时，还须根据所签合同的实际情况判断。
还款方式可以选择吗？
每月供款金额（含本金利息）的计算方法有两种：递减法和等额法，可由买家在签署合同时选择其中一种方式确定每月的供款金额。递减法的优点是随着还款次数的增加，还款额递减，节省利息支出；每月还款额相同的等额法无疑方便申请人安排家庭收支计划。
在各大银行的贷款合同中，中行、工行、农行、建行都提供两种或两种以上方式供市民选择，但民生银行的贷款合同只列出一种还款方式———等额法。
提前还款应否支付补偿金？
在合同中，工行、农行、建行和民生银行都没有对提前还款应否支付补偿金作出相关规定，只有中行明确表示：“提前还款时，借款人须按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为对贷款人补偿。”即借款人在中行申请按揭贷款，若要提前还款，还需另行支付补偿金。、逾期还款除罚息还应支付违约金。
借款人逾期还款违反合约需承担违约责任，并支付逾期利息，而且工行、中行和建行还规定，除了罚息外，还要收取违约金。如工行在合同中列明：“借款人未按期供款，每逾期一次，应向贷款人支付违约金人民币100元，并不可撤销地授权贷款人从借款人供款账户内扣收。”同样，中行、建行也规定，借款人每逾期一次需支付100元违约金。
而农行和民生银行则未见上述规定。
《房地产证》和《房屋他项权证》须一并交由银行保管？
有的银行只收《房屋他项权证》，有的银行连《房屋他项权证》和《房地产证》一并收取。
建行规定：“《房屋他项权证》于办妥抵押登记后交由乙方保管，抵押房产的房产证同时交由乙方保管。”
中行规定：“借款人在抵押物之抵押权设定后，应将《商品房买卖合同》（或《房地产证》和《房屋他项权证》）及其他文件的正本交由贷款人执管，直至贷款本息及相关费用清偿完毕时止。”
农行规定：“借款人应将抵押房产的房地产所有权证明文件及其他相关文件正本贷款人收执和保管。”
民生银行规定：“办妥抵押登记过户后的《房地产证》正本由甲方保管。”
只是工行规定：“抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。”
换言之，工行无需收取借款人的《房地产证》，而其他银行两证都要收。其实，物业办理抵押登记后，在《房地产证》上已有明显标示该房屋已抵押，到房管局也是无法办理过户登记。银行在收取《房屋他项权证》后，再收取《房地产证》，对借款人来说，会带来一定的麻烦：如子女入读房屋所在地段的小学，需出示《房地产证》原件；被选举为业委会委员后，到房管局备案，业主又需出示《房地产证》证明自己的身份。
银行方面违约责任有待明晰？
中行规定：“甲方（即贷款人）未按合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20％计算违约金予乙方（即借款人）”。同样，建行也有类似规定。
民生银行规定：“由于借款人的原因而导致贷款人不能贷出款项，甲方概不负责，且各项费用恕不退还。”但是，并没有列明由于贷款方原因而导致不能贷出款项时，贷款方需承担的责任。同样，工行和农行均没有将贷款人的违约处理和延迟放款的责任写清，其中，农行笼统地称：“贷款人须在办妥抵押登记后的七天内，将本合同所列的贷款提供予借款人。”并未如中行和建行般在银行违约责任上有严格规定。
涂销手续有拖无欠？
贷款人和借款人在抵押关系中止后，应及时到房管部门办理抵押登记涂销手续。上述几间银行中，只有建行在合同中列明：“抵押关系中止后，贷款人应在三十个工作日内将抵押房屋他项权证及其他有关资料交还借款人，并出具书面证明交甲方向房地产管理部门办理抵押登记涂销手续。”而其他银行并没有在时间上列明具体期限，借款人的抵押登记涂销手续办理变得遥遥无期。
欠供几期，银行才解除合同？
建行规定，借款人在还款期内累计拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。
工行规定，“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。”
民生银行则规定：“借款人不履行合同的任何条款，贷款方可不预先通知，依法处分借款人存于贷款人的所有财产，也可直接扣取借款人在贷款人账户上的所有款项，以抵偿债务。”
而中行则是“经催告，借款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已使贷款人不能实现其合同目的的，贷款人可书面通知违约方解除合同。”
至于农行，则没有明确表示借款人欠供多少期款项，其财产遭处分，即只要有欠款，农行就可以解除合同，处理借款人的财产。
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