买卖房屋的表见代理
《婚姻法解释（一）》）第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻一同所有的财产，有平等的处理权‘的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻一同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻一同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻一同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方一同意思表示的，另一方不得以不一样意或不知道为由对抗善意第三人。”这条规定表明，我国夫或妻对夫妻一同所有财产的处理权分为两类，一类是因为日常生活需要而处理夫妻一同财产，任何一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭事务，如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻一同财产，夫妻任何一方均有权决定；另一类是非因日常生活需要而对一同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理一同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了夫妻表见代理，即他人有理由相信其为夫妻双方一同意思表示的，另一方不得以不一样意或不知道为由对抗善意第三人。与之相同的法律规定还有协议法第49条，该条规定：“做法人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立协议，相对人有理由相信做法人有代理权的，该代理做法有效。”FYM无忧研修网
所谓表见代理，是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。也就是说，做法人虽无代理权，但因本人做法造成表面上使相对人相信做法人有代理权，并与其开展法律做法，该法律做法的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是，以本人名义为民事法律做法；做法人无代理权；须有使相对人信其有代理权的表征；须相对人为善意，即相对人在与做法人开展民事法律做法时，并不知其无代理权，且无从得知。FYM无忧研修网
上述要件中须有使相对人信其有代理权的表征，是指本人有作为或者不作为实施某种表示，使相对人根据这一表示足以相信做法人有代理权，这一点是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。如本人交付印章于做法人保管，做法人以本人名义与第三人订立协议时，第三人根据做法人握有本人印章这一事实，即可相信做法人有代理权。就夫妻一方出卖夫妻一同共有房屋而言，一般不构成表见代理，但是，如果夫妻一度意图卖房，并向第三人表示由夫或妻一方全权处理，过后夫或妻后悔，并规定妻或夫不要卖房，但第三人不知也无从知道这一后悔情况。此后，妻或夫却擅自以夫妻双方或己方或对方名义将房屋卖给第三人，此时第三人即为善意，可主张表见代理，该房屋买卖协议有效。另一种情况是，夫妻一方虽未获得对方授权而以己方或对方或夫妻双方名义买卖房屋，对方知道而不作否认表示的，也应认定为表见代理，该房屋买卖协议有效。
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