夫妻一方单独出售双方共有房屋 下家善意签订的购房合同应有效
钟涛律师在解答客户咨询过程中， 经常发现有些客户买卖房屋没有聘请律师参与，结果等到有了纠纷，接到诉状，才想起了找律师。
在二手房买卖中，夫妻一方就双方共有的房屋单独对外签订房屋买卖合同，因该合同是否有效的问题，常常会引起上下家之间的房屋买卖纠纷。我国《城市房地产管理法》规定，共有房屋未经其他共有人书面同意的，不得转让。违反上述的强制性规定而签订的房屋买卖合同，属无效合同。但是，由于夫妻是特殊的人身关系，下家在买房时往往有理由认为作为上家的夫妻间存在代理关系。正因为如此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该规定也符合《合同法》第49条关于表见代理的规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。
根据以上规定，笔者认为，判断夫妻一方单独出售双方共有的房屋而签订的房屋买卖合同是否有效，关键要看下家是否是善意第三人，以及下家是否有理由相信买卖合同的签订是夫妻双方共同意思表示。在司法实践中，夫妻一方主张，另一方单独签订的房屋买卖合同是无效的，需要证明下家为非善意第三人，如下家在签订房屋买卖合同时明知夫妻双方对出售房屋问题没有达成一致意见。如果夫妻一方无法证明下家为恶意签订房屋买卖合同，则通常认为下家有理由相信出售房屋是夫妻双方共同的意思表示，即使合同为夫妻一方单独签订，仍应当被认定为有效合同。
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