租赁合同纠纷案──格式条款的认定与合同条款的解释
【提 要】本案涉及对租赁合同当事人约定的“在同等条款和条件下(顺延)”的理解，出租方认为该约定系针对第三方而言，承租方享有优先承租权；而承租方则认为“同等”指可按照已有约定继续承租。终审判决否认该条款属于格式条款，故未按照格式条款解释规则下判，而是从争议条款的文义、目的、与其他条款的关系等角度进行解释，进而否定了出租方的观点。
【案 情】
上诉人(原审原告)上海巍珂-庆余广告有限公司(以下简称巍珂-庆余公司)
被上诉人(原审被告)上海永基物业公司(以下简称永基公司)
本市黄浦区延安东路45号上海工商联大厦由上海工商房屋建设公司开发建造，该公司将系争房屋的物业管理和广告经营等业务委托永基公司全权处理。2000年10月19日，巍珂-庆余公司与永基公司签订《场地租赁协议》，约定永基公司将上海工商联大厦楼顶四周场地出租给巍珂-庆余公司，合作期限为6年(自2000年12月1日起至2006年11月30日止)，场租费用为每年15万元保底费，如巍珂-庆余公司售出广告牌，自2000年12月1日起，巍珂-庆余公司要将广告牌销售收入的21%作为场租费支付永基公司(扣除保底费15万元)，同时该租赁协议的第3条第2款约定“本协议期满时，甲方(永基公司)允许乙方(巍珂—庆余公司)享有在同等条款和条件下，顺延另外两年的权益”(以下简称争议条款)。2001年1月、2002年8月双方又分别签订了两份补充协议。在2002年8月的补充协议中，双方当事人约定，从2002年12月1日至2006年11月30日场租费为每年保底费人民币25万元，如果巍珂-庆余公司售出广告牌，则从广告牌销售收入中提取21%作为场租费(扣除当年保底费)。之后双方按约履行义务。2006年永基公司向巍珂-庆余公司发出告知函，要求于2006年11月30日与巍珂-庆余公司解除租赁合同，将系争房屋收回自用。巍珂-庆余公司则以2000年协议中的系争条款实际上是指租赁合同期满后，巍珂-庆余公司有权在保持原合同条款不变的情况下将该《场地租赁协议》延期两年为由，起诉至法院要求永基公司继续履行租赁协议。
【审 判】
原审法院经审理认为：1、鉴于巍珂－庆余公司与他人多次签订租赁协议，都有与系争条款类似的约定，且巍珂－庆余公司在向永基公司所发的律师函中称该条款为巍珂－庆余公司长期使用的标准条款，故认定该条款是格式条款，对该条款的理解发生争议，应作出不利于条款提供方巍珂－庆余公司的解释。2、不认可巍珂－庆余公司对系争条款的文义解释，巍珂－庆余公司不具备单方选择继续租赁的权利。永基公司欲将系争房屋收回自用，未出现有第三人承租的条件，巍珂－庆余公司也不存在优先第三人承租的权利。3、补充协议中约定的租金支付标准已于2006年11月30日到期，如允许巍珂－庆余公司顺延权益，就将按《场地租赁协议》约定的租金标准支付，对永基公司显失公平。综上，对巍珂－庆余公司要求永基公司继续履行《场地租赁协议》至2008年11月30日的诉请不予支持。巍珂－庆余公司不服，向我院提起上诉。
我院经审理后认为：1、综合分析本案协议以及双方当时的缔约能力、经济地位及协议修改的细节，不能认定争议条款是巍珂－庆余公司提供的、未与永基公司协商确定的格式条款。2、根据争议条款的文义，巍珂－庆余公司有权在协议期满时选择是否继续租赁系争房屋而无须同第三方竞价。争议条款是双方当事人对继续租赁系争房屋期间具体权利义务的总括性的原则规定。本案租赁协议不涉及优先权，亦不存在对“同等条款和条件”不同解释，应认定该“同等条款和条件”等同于《场地租赁协议》本身的条款和条件。3、在顺延期内按《场地租赁协议》约定支付租金，不存在显失公平并造成当事人之间利益失衡的情况。综上，我院作出改判：永基公司与巍珂-庆余公司继续履行《场地租赁协议》至2008年11月30日。
【评 析】
本案争议缘于双方当事人对系争条款“本协议期满时，甲方(永基公司)允许乙方(巍珂－庆余公司)享有在同等条款和条件下，顺延另外两年的权益”的不同理解，如何正确理解与适用前述协议条款，须澄清系争条款的性质并加以正确解释。
一、系争条款是否为格式条款
我国《合同法》第39条第2款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。“重复使用”、“预先拟定”是认定格式条款的重要特征，“是否与相对方进行协商”则是认定格式条款的本质问题。在本案中，对系争条款是否经过双方当事人协商，可从以下几个方面进行认定：
(1)法律地位。永基公司同巍珂－庆余公司具有平等的法律地位，有充分表达自身意思的自由。协议条款的草案虽由巍珂－庆余公司提供，但各条款在本质上都是可以协商的。《场地租赁协议》第3条第1款(部分内容手书添加)由永基公司盖章确认对协议双方的权利义务进行了补充约定，印证了《场地租赁协议》的条款内容可由双方协商确定的实质。
(2)经济地位。永基公司作为房屋的出租方较巍珂－庆余公司作为租赁房屋发布广告的承租方，在经济上处于优势地位是显见的。如果巍珂－庆余公司提供的协议条款不被永基公司认可，永基公司有权提出修改、补充或删除意见，最终亦可拒绝同巍珂－庆余公司签订协议，而另择其他公司订立场地租赁协议。
(3)缔约能力。这里主要指双方当事人在缔结协议时的谈判机会、谈判技巧和获得交易相关信息的能力。这里的谈判机会亦可称交涉机会，是指当事人在订约时有无足够时间了解并参与制定条款。永基公司和巍珂－庆余公司不同于普通消费者，两公司作为市场经济中独立的商事主体，在缔约时均拥有充分的谈判机会，掌握同等的谈判技巧，可以依据通过相关渠道获得的租赁信息进行理性判断，在充分协商的基础上订立租赁协议、确定租期、租金标准等租赁合同重要条款。
(4)标准条款是否等同于格式条款。标准条款并非严格意义上的法律概念，预先制定的、并以书面标准形式规定的合同条款均可视为标准条款，格式条款和示范条款均属标准条款范畴。
故综合分析本案具体情况，不能得出系争条款是格式条款的结论。
二、对系争条款的解释
由于双方对争议条款的理解存在争议，应当按照协议所使用的词句、协议的有关条款、协议的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
(1)系争条款双方约定的是协议期满后的继续租赁问题。根据文义，可以认定该争议条款是授权条款。永基公司已授权巍珂－庆余公司在协议期满时对是否继续租赁系争房屋进行选择。
(2)协议已确定顺位，不存在优先权问题。永基公司基于争议条款中有“同等条件”的表述，认为该争议条款的实质是优先承租权，笔者认为根据条款的文义，该条款具有排他性，即使出现第三人竞价的情况，亦应根据约定，在巍珂－庆余公司放弃继续租赁的情况下，才能由第三人租赁系争房屋。第三人是否出现同巍珂－庆余公司选择是否继续租赁系争房屋没有关系。另，我国法律无优先承租权的规定。永基公司认为系争条款实质是优先承租权的观点缺乏法律和合同依据。何况本案中协议期满时未出现第三方竞价的情形，永基公司更应根据协议约定在征询巍珂－庆余公司是否继续租赁的情况下确定系争房屋的使用。
(3)签订系争条款的目的。双方当事人在签订为期6年的协议时，再约定2年的顺延期，显然希望在较长的期限内保持双方租赁关系的稳定性，而就巍珂-庆余公司租赁系争房屋的目的和商业经营的特点而言，也可以说明其希望构建与永基公司长期、稳定的租赁关系的意图。现永基公司提出不再履行租赁协议，显然不利于实现合同的目的。
(4)系争条款与《场地租赁协议》其他条款的关系。系争条款是双方当事人对继续租赁系争房屋期间具体权利义务的总括性的原则规定。在不涉及优先权，且对“同等条款和条件”没有不同解释的情况下，可以认定该“同等条款和条件”等同于《场地租赁协议》本身的条款和条件。
故永基公司与巍珂-庆余公司应继续履行《场地租赁协议》至2008年11月30日。
【附 录】
作者：彭辰，民二庭助理审判员
裁判文书：上海市第二中级人民法院(2007)沪二中民二(民)终字第285号民事判决书
合议庭：王泳雷(审判长) 刘建颖 彭辰(承办法官)
. TAG: 纠纷案 租赁合同 条款 格式 解释
