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    案例A：以姐姐的名义购房 卖房时姐弟反目
    [缘起]  为获得一套回迁安置房，以姐姐的名义办理手续
    [转折]  弟弟失业卖房，姐姐拿产权证状告买房人并要求退房
    [判决]  一审姐姐败诉，二审终判退房

    拆迁“挣”来两套房
    早在2000年，家住市中区的吴大爷病故，遗留下一处住房。经过家庭会议商定，由家中最小的儿子吴渊继承，和老母亲一起居住。
    2001年，吴家老屋被划入政府的拆迁计划内，按照开发商的补偿约定，吴渊和老母亲被安置到了通江镇万人小区附近的一处住宅。经过吴渊和开发商协商，开发商同意吴家可以用投资代建的形式，另外获得一处面积约80平方米的住宅。
    不过，按照有关规定，这处住宅的房主必须户口在吴家，且是已婚才行。吴渊当时没有登记结婚，但已婚姐姐吴园园的户口一直挂在娘家，正好符合要求。姐弟俩仔细商量后，决定新房子就挂在吴园园名下，等到房子下来了，给吴渊结婚用。

    房屋转卖惹恼姐姐

    吴渊在2004年顺利拿到了房屋钥匙。不久吴渊和女友登记结婚，两年后吴渊夫妇同时下岗，生活艰难，而独自居住的老母亲因病生活不能自理，两人便搬回老母亲住的房子一起生活。
    此时，吴渊的朋友郭某一家正好没有房子住。2006年初，吴渊和朋友郭某协商，以8万元的价格，将以投资代建的这套房子转卖给了朋友郭某。
    不久，吴园园发现弟弟私自卖房，便找到弟弟吴渊和其朋友郭某交涉。但是多次协商都没有结果，吴园园便把弟弟吴渊和郭某一并告到法院，要求腾退房屋。
    一审法院以证据不足为由，驳回了吴园园的诉讼请求。

    法院二审判决退房

    吴园园向上级法院提起上诉。庭审过程中，吴园园强调，争议房屋的产权证上名字是自己，虽然由吴渊代办全部手续，所有票据都由他保管，但收据上的签名均是自己的名字。
吴渊则一口咬定，房屋办理全部手续的五年间，全是自己在和有关部门交涉，所需钱款也是自己出的，但他却没能向法院提交有力证据，证明自己是房子的实际出资者。前不久，二审判决姐姐吴园园胜诉，弟弟吴渊和房屋现在居住者郭某腾退房屋。

    律师评析

    在法律上，本案分别存在着吴渊和姐姐吴园园之间的房屋所有权关系，以及吴渊与朋友郭某之间的房屋买卖合同关系。
    首先，前者要明确的是谁是争议房屋的所有权人。由于吴渊与吴园园之间争议的标的物是房屋，该标的物属于不动产。我国《城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《物权法》中规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然吴渊主张自己对争议的房屋具有所有权，但由于经过登记公示的物权人是姐姐吴园园，所以从法律上进行判断，吴园园才是争议房屋的物权所有人。
    其次，后者要明确的是吴渊与朋友郭某之间的房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力问题。从案例中发现，郭某是与吴渊之间达成的房屋买卖合同关系，由于吴渊处分的是其姐姐享有合法物权的房屋，吴园园对吴渊的诉讼行为证明，吴园园对吴渊的处分行为没有追认，根据《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，吴渊与朋友郭某之间所形成的房屋买卖合同是无效的。

    案例B：借女友名义买房 卖房时倒赔5万
    [缘起]  为了顺利贷款，男子借女友之名买房
    [转折]  男子卖房，因女方不认账，赔买房者定金
    [判决]  房子归男方，但5万元赔偿金女方不负责

    2006年12月，何某在中心城区青果山地段购买了一套商品房，为办理银行贷款巧借女友之名买房，将该房登记在女友余小姐名下，从而顺利取得公积金住房贷款。在此过程中发生的一切费用均系何某支付，相关权证、贷款凭证等均由何某保存，贷款也由何某按月偿还。
    买房后何某和女友因性格不和，经常争吵，最终分手。今年2月，何某将该房出售给案外人周某，双方签订购房协议，周某支付定金5万元。谁知余小姐此时拒绝协助何某办理过户，结果交易未能成功。何某按协议规定不得不双倍返还定金给买主周某10万元。何某对此非常恼火，将余小姐起诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令余小姐赔偿其经济损失5万元。
    余小姐辩称房屋所有权应以登记为准，同时她对何某与周某之间的房屋买卖并不清楚，所以不应承担何某的损失。
    法院审理认为，何某为房屋实际购买人，余小姐为登记所有人，但并不具备法定物权的取得条件，故何某之诉求依法应予支持。
    另外余小姐对于何某与案外人周某所订协议的具体内容确实并不知情，也未承诺对该交易承担何种责任，对此何某未能提供充分证据予以反驳，故对何某要求余小姐赔偿其5万元的请求，依法不予支持。

    律师评析

    根据我国《城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”在余小姐与何某发生纠纷时，我国法律就确定了对房屋所有权取得实行登记公示的法律制度，因此在未进行权属变更登记前，应推定登记权利人就是所有权人。
    本案例所述事实证明，实际购房人以及购房所支付的价款确属何某支付是不争的事实，何某的行为是基于其与余小姐之间的合同关系而实施的，合同关系的存在证明双方存在的是债权关系，同时合同关系也是物权变动的原因行为，如果何某与余小姐之间就实际购房人、实际权利人有明确的约定，何某可通过确权之诉请求人民法院确定物权归属，再根据人民法院判决到登记机关办理物权变动登记，这样何某才能有效取得物权，行使物权人之权利。
    何某向周某双倍返还定金后要求余小姐进行赔偿是不符合法律规定的，最具合法的理由是何某处分了房屋权利人余小姐的房屋，余小姐不予以追认行为是合法的，其行为是为维护自己的合法物权不受侵害，所以何某要求余小姐进行赔偿是不合法的。

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