居间协议签字法律效果
分析
钟涛
律师在办理房地产案例过程中， 经常接到咨询电话，关于居间协议的签字问题。当事人在咨询钟涛
律师之前也咨询过许多其他的
律师，给出的答案五花八门，有的说没有经过全部产权人签字的居间协议无效，有的说居间协议的签字需要当事人出具委托书。凡此种种，错误百出。关于居间协议的问题，钟涛
律师认为，首先一定要区
分居间协议这个“负担行为”和共有物处
分这个“处
分行为”的差别，明白居间合同和房屋买卖合同的差别。这篇文章
分析两种居间协议的签字情形，
分别为代签字和部
分签字。
房产律师提示关键词：居间协议、代理、共有物处
分
代签字：无权代理、家事代理、表见代理
这一种法律模型是：卖家甲和乙两个人，签订居间协议时，甲签了甲的名字，还代乙签了乙的名字。那么甲的签字就有可能是三种法律性质。
一、甲的行为构成无权代理。比如甲、乙是兄弟关系。那么根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于【无权代理人订立的合同效力】之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”也就是说会有三种法律后果：
1、被代理人追认，居间协议生效。
2、被代理人不追认，效力待定，无权代理人承担责任。
3、善意相对人撤销，合同被撤销。
二、甲的行为构成家事代理。比如甲、乙是夫妻关系。根据《最高人民
法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”即如果相对人是善意的，那么合同是有效的；如果相对人不是善意的，那么也是由无权代理人承担责任。
三、甲的行为构成表见代理。比如甲拿了一张乙出具的空白委托书，而实际上乙是不同意的。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于【表见代理订立的合同效力】的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”也就是说，此时的居间协议应当由甲、乙两个人共同承担责任。
部
分人签字：共有物处
分PK订约义务
这一种法律模型是：卖家甲和乙两个人，签订居间协议时，只有甲一个人签字，乙没有签字。这个居间协议的效力状态是：有效。不少
律师认为，这份协议无效的，因为违背了《中华人民共和国物权法》九十七条关于【共有物处
分】的规定“处
分共有的不动产……应当经……全体共同共有人同意……”。实际上，这种观点的错误就在于没有
分清楚“共有物处
分”和“订约义务”的差别。买卖双方签订居间协议的目的，是在某一个特定的时间、地点正式签订买卖合同，卖家负担的义务就仅仅是在某一个特定的时间、地点前来和买家签订《房地产买卖合同》，不涉及到对共有物的处
分，因此不适用《物权法》第九十七条。因此部
分人签字的居间协议也是合法有效的，只是，只对签字人产生效力，未签字的人不承担合同义务以及违约责任。
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