(一)销售之房屋不具备销售条件
商品房是一种特殊的商品，其销售(或预售)必须具备一定的条件，如已取得国有土地使用权，获得政府各相关部门的审批，各种手续，证件齐全等等。就北京而言，期房销售要五证齐全，即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证、销售许可证缺一不可。如果缺少其中一项或数项，手续不齐备，当然构成了对购房者的重大违约，应当承担违约责任。不具备销售条件销售房屋应承担的违约责任，有退房、返还已付房款并支付违约金，或在一定时期内完善有关手续并支付违约金。
销售不具备条件的房屋，在房产交易中属于根本性的违约，所以也应承担相对较重的违约责任。1998年6月，北京某郊县某乡A农工商公司用该乡集体所有的土地开发了一个房产项目，声称该项目获得了政府批准，手续合法。因其位置距市区较远，价格相对低廉，因此不少人购买了该房产。然而2000年5月交房以后，购房者们发现，原来所谓的“已获政府批准”仅是获得该乡乡政府的批准，而该项目的用地及规划均未报北京市有关部门审批，根本办不下产权证，而只能获得所谓的“乡产权”。大呼上当的购房者诉诸法院，法院判决认定开发商违约，应予退房，返还购房者已付房款并按已付房款的10%支付违约金。
销售这种不具备条件房屋的开发公司，一般是缺少资金、技术，经验的企业，一般而言，也无力承担由此带来的违约责任，事实上，上述案例中由于A公司资金不足，法院的判决最终未得到实际履行。这就要求一方面政府有关部门应加强对房地产市场的监管，严防非法项目流入市场，另一方面购房者自己要擦亮眼睛，一定要在购买前了解该项目的基本情况，确认手续齐备后方才购买。
(二)逾期付款与逾期交房
房屋买卖合同中，对于购房者交付房款与开发商交付房屋的日期都有明确的约定，双方均应按约定的期限履行义务，否则应承担一定的违约责任。在北京市国土资源与房屋管理局监制的《商品房买卖合同》中，对于这种违约行为都有明确的约定：“购房者逾期付款在日以内的，每逾期一日，应按应付款的万分之______支付违约金;超过______日的，开发商有权解除合同，购房者应按已付房款的________%支付违约金。开发商逾期交房在________日以内的，每逾期一日，应按已付房款的万分之______支付违约金;超过________日的，购房者有权解除合同，开发商应退还已付房款并按已付房款的______%支付违约金。”
(三)退房
购房者交纳了全部或部分房款，并与开发商签订了买卖合同以后，尽管房产可能尚未交付，但该买卖合同已经生效。这时如果购房者因出国、离婚、出现经济问题或发现新的投资渠道而想退房，购房者就构成了违约，应承担一定的违约责任。也有些开发商承诺购房者可以无条件退房，并返还全部已付房款，某些开发商甚至除返还全部房款外，还可以按已付房款的一定比例的金额返还购房者。但大部分情况下，购房者要按已付房款或总房款的一定比例，支付违约金。
(四)交付房屋不符合约定
房屋交付之日历来是矛盾与纠纷最集中、最激烈的时候。交房时，许多购房者发现自己的房屋与原来的设想和合同的约定根本不是一回事，如水、电、气、热不具备，没有停车位或虽有停车位但费用大幅度上涨，绿地、保安、公共配套建筑跟不上，环境及周边设施与开发商当初的承诺不一致等等。这种情况下，开发商应当承担在规定日期内达到使用条件或提供替代服务并支付违约金的责任。
. TAG: 房产交易中的违约责任
