江苏省xxx市市人民法院
民事判决书
(2010)昆花民初字第0515号
原告李先生，男，1981年1月 14日生， 。
被告王小姐，女，1984年3月27日生， 。
被告商某某，男，1980年8月 18日生， 。(系被告王小姐配偶)
被告xxx市xxx房产经纪有限公司，住所地江苏xxx。
法定代表人谢xxx，该公司董事长。
委托代理人xxx，女，该公司员工。
原告李先生、xxx与被告王小姐、商某某、 昆…e好￡￡
产经纪有限公司(以下简称xxx公司)房屋买卖合同纠纷一案，
本院于2010年11月26日受理后，依法由审判员邵凤4&月简§
程序独任审理，审理中，原告xxx以其非房屋买卖女目9事A
为由撤回起诉，本院予以准许；被告王小姐于2010年12月28日
向本院提出管辖权异议，经审查，本院认为原告依所涉房§十动
产所在地向本院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉ⅥR》
的规定，被告王小姐的管辖权异议理由不能成立，本院对AL案有
管辖权，依法裁定驳回被告王小姐提出的管辖权异议。本院a月
简易程序于2011年1月1 3日第一次公开开庭审理此案，原告耿
永亮及其委托代理人钟涛、被告王小姐的委托代理A月女#、被
告xxx市xxx房产经纪有限公司委托代理人严凤到庭参加第一次
庭审：后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2011
年7月15日第二次公开开庭进行了审理，原告李先生及其委托代
理人钟涛、被告王小姐的委托代理人赵律师到庭参加第二次＆*，
被告商某某、 xxx市xxx房产经纪有限公司经本院合R传p奂，5i
珉通过xxx公司中介，签订了《房屋销售协议书》，约定由原告
购买位于xxx市市xxx区绿地xxx室房
屋，房屋总价445000元，税费各自承担。被告商某某与被告翁文
静系夫妻关系，签订销售协议时，被告王小姐未到场签字，被告
商某某称已经同王小姐商量过，同意以上述价格出售房屋，他可
以全权代理。且被告陈玮珉出示原始商品房预售合同，其中翁文
静名字也是由商某某代签。被告商某某当时出示结婚证原件，买
房及入户的相关手续文件。协议签订后被告商某某交付房屋钥匙，
原告支付购房款100000元给被告商某某，并一同办理物业、水电
煤的过户手续。原告随后装修入住至今。
2010年3月30日，王小姐向xxx市市人民法院提起诉讼，要求
确认上述《房屋销售协议》无效，并要求本案原告李先生迁让返
还该房屋。2010年6月3日xxx市市人民法院判决支持王小姐的诉
请。房屋买卖合同被确认无效，是被告商某某过错所致，他一开
始欺诈，后提出涨价要求，无理要求没有得到满足，就让其妻子
王小姐提起以上诉讼，有失诚信原则。被告商某某应当对其过错
承担法律责任，返还原告已经支付的购房款100000元，并赔偿原
告各项信赖利益损失，包括定金返还、房屋差价损失、装修损失
以及搬家费用共计270000元。被告王小姐与被告商某某系夫妻关
系，理应承担连带责任。被告xxx公司作为专业的房产中介机
构，没有尽到相应的审查责任和义务，存在重大过错，理应承担
相应的赔偿责任。
为此原告起诉要求：1、判令被告陈玮珉、王小姐返还原告耿
永亮已经支付的购房款100000元；2、判令三被告赔偿原告的各
项经济损失共计270000元；3、判令三被告承担本案全部诉讼费
用。庭审中，原告李先生变更第二项诉讼请求为：判令三被告赔
偿原告房屋差价损失191200元，其他损失将另案主张，本案其他
诉讼请求不变。
被告商某某未作答辩。
被告王小姐口头辩称：1、被告王小姐并未收到原告李先生支
付的100000元购房款，没有义务f]还。2、原告李先生的各项经
济损失并不是王小姐侵权造成的，王小姐不需要也没有义务替被
告商某某承担连带赔偿责任。3、既然合同已经被法院判决确认无
效，经济赔偿没有发生的依据。如果法院要判决赔偿责任，也应
当考虑到房价的起算点与截止日，确定房屋涨价的具体幅度，另
外原告李先生也是合同无效的过错方，其自己也应当承担部分损
失。4、原告李先生没有按照法院生效判决搬离诉争房屋，被告翁
文静作为房屋共有人也有租金损失。
被告xxx公司口头辩称： 我公司作为中介方没有过错，不
需要承担赔偿责任。原告李先生与被告商某某在签订合同后履行
过程中，被告商某某曾经提出增加30000元房款，买方李先生不
同意，经过我中介公司调解，买方李先生后来同意加价30000元，
被告商某某又不同意出卖房屋了。
经审理查明：2009年8月16日，原告李先生与被告商某某通
过xxx公司中介，签订《房屋销售协议书》，约定由原告购买位
于xxx市市xxx区绿地xxx室房屋，房
屋总价445000元，税费各自承担。被告商某某在同李先生签订《房
屋销售协议书》时，未征得其配偶即本案被告王小姐同意的情况
下，代被告王小姐签名，并向原告李先生出示购房时的商品房预
售合同，说明该合同中王小姐名字也由其代签。2009年8月16
日，2009年8月23日，原告李先生两次共支付了100000元购房
款给被告商某某，实际取得上述房屋钥匙，并入住。2010年3月
30日，本案被告王小姐向xxx市市人民法院提起诉讼，本院201 0
年6月3日(2010)昆花民初字第0200号民事判决书认定：2009
年8月16日，李先生与商某某签订的《房屋销售协议书》无效，
李先生于本判决生效后60天内从位于xxx市市xxx区镇绿地大道259
弄9号602室房屋内迁出，该判决现已生效。
本案审理过程中原告李先生申请对诉争房屋差价进行评估，
判决生效之时房屋价格与合同约定价格之间的差价(以开发商交
付房屋时所附装修为准，原告入住后自行装修的损失本案不主
张)。经本院移送，评估鉴定部门认定诉争房屋在估价时点201 0
年6月20日的评估价值为636200元，含原始装修价值15000元。
另查明，原告李先生与被告陈玮珉签订的《房屋销售协议书》
第九条第5项约定：勺匕房为中介代办过户，若甲乙双方发生任何
经济或债务纠纷与中介方无关”。
上述事实有原告提供的(2010)昆花民初字第0200号民事判决
书一份、2009年8月16日《房屋销售协议书》一份、购房款收据
两份、启航社河西服务中心证明一份、购房相关发票两份、商品
房结算及进户凭证一份、陈玮珉与王小姐结婚证明一份，陈玮珉
与王小姐原始购房合同一份、房地产评估报告一份以及各方当事
人的陈述予以证实。
本院认为，被告商某某在未征得其配偶王小姐同意的情况下，
代王小姐签字，与本案原告李先生签订《房屋销售协议书》，出售
夫妻共同财产位于xxx市市xxx区镇绿地大道259弄9号602室房屋
一套，损害了王小姐的合法权益。 xxx市市人民法院(2010)昆花民
初字第0200号民事判决书认定该《房屋销售协议书》无效。根据
《合同法》的规定，合同无效或者被撤销之后， 因该合同取得的
财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价
补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有
过错的应当各自承担相应的责任。本案被告商某某收取购房款
100000元，被告王小姐并未实际收取该款项，所以应由被告陈伟
珉y]还原告李先生100000元购房款。
针对原告李先生第二项诉讼请求主张三被告赔偿房屋差价损
失191200元，本院认为先应当确定原告所受损失，再根据各方当
事人的过错，按照比例追究赔偿责任。《房屋销售协议书》中约定
的房屋价格为445000元，经评估诉争房屋在估价时点2010年6
月20日的评估价值为636200元(含原始装修价值15000元)，被
告王小姐辩称评估价值包含原始装修15000元，实际房屋差价损
失只能认定为176200元。因原始装修价值在开发商交付房屋给陈
伟珉时就已存在，扣除这部分原始装修价值没有依据，故本院认
定原告李先生所受房屋差价损失为191200元。本院对于各方当事
人的过错进行如下认定：被告王小姐自始没有出售涉诉房屋的意
思表示，不是合同的当事人，在本案中不存在任何过错，无须承
担赔偿责任；作为中介的xxx公司在提供订立合同的机会及提
供订立合同的媒介服务中并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要
事实或提供任何虚假情况，并且已经让原告李先生知晓诉争房屋
系被告商某某与被告王小姐共同共有，被告商某某代被告王小姐
签字并非xxx公司授意，所以本案中被告xxx公司不存在过
错，无须承担赔偿责任；被告商某某在未征得其配偶王小姐同意
的情况下，代被告王小姐签名，同原告李先生签订《房屋销售协
议书》，主观上存在过错应承担主要赔偿责任；原告李先生明知诉
争房屋系被告商某某与被告王小姐共同共有， 当被告商某某代翁
文静签名时，没有向王小姐核实其出售房屋的意思表示，主观上
亦存在过错，对于造成的损失， 自己也应当承担相应的责任。结
合案件具体事实，本院酌定被告商某某承担房屋差价损失损失80％
(152960元)的赔偿责任，原告李先生自己承担房屋差价损失20％
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中
华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告商某某返还原告李先生购房款100000元，于本判决
生效后十日内履行。
二、被告商某某赔偿原告李先生房屋差价损失152960元，于
本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。
案件受理费6424元，鉴定评估费4500元，二项合计10924
元，由原告李先生承担1725元，被告商某某承担9199元。被告
商某某负担部分原告已交纳，本院不再退还， 由被告商某某在履
行上述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级
开户行：
书 记 员
帐号
鸣 良 伟
凤 真
邵 唐 陆
贝 员 员
申 审
判 陪 陪
民 民
审 人 人
