在城市房地产需求增加的同时，房屋买卖纠纷也逐年递增。在崇文区法院近期审理的房屋买卖纠纷案件中，要求认定房屋买卖合同效力的案件，占了很大部分。
房子卖贱了称无权处分
理由不足法院不予支持
案例：包某居住的房屋被拆迁后，他同某房地产开发商签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，约定：包某购买一套一居室回迁房。包某委托某房屋中介机构，与钱某签订房屋买卖合同。此时，该回迁房仍处于建设施工阶段，包某尚未取得该房的所有权。
后来，在钱某办理完房屋过户登记手续后，包某以自己卖房当时并未取得房屋所有权，属无权处分行为为由，要求法院认定该房屋买卖合同无效。此时，房价已上涨了不少。
分析：“无权处分行为”是指无权处分人以自己名义，对他人的权利标的（如房屋）进行处分的行为，如果事后经权利人追认，则该处分行为有效；如果事后权利人拒绝追认，则该处分行为自始无效。
就本案而言，包某虽然当时还未取得该回迁房屋的所有权，但由于有《危旧房改造回迁购房协议书》，并且双方在合同中约定包某在取得产权后，协助钱某办理房屋过户登记，因此这个房屋买卖合同实际是附生效条件的合同（条件就是包某取得房屋产权），当条件成立时，该合同就应当生效。现在此条件已经成立，钱某也已办理了房屋过户登记手续，包某再以自己当时未取得房屋所有权、无权处分为由，要求认定所签合同无效，理由不足。因此，法院对包某的要求不予支持。
类似纠纷究其原因，一方面是由于房屋价格波动引起的诚信危机，另一方面是由于纠纷双方对于可得利益损失的认定难以达成共识。任何房屋买卖合同签订后随着时间的推移，情境发生了变化，当事双方的初衷也会有所变化，为了维护自己的经济利益，有人选择违约，有人选择寻找合同瑕疵主张合同无效或撤销，无论怎样，都与另一方意愿相悖，导致纠纷产生。在处理房屋买卖纠纷的过程中，势必要对损失的范围进行确定，对于是否要求可得利益损失，在司法实践中，大致有以下几种情况。
一是房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。在认定可得利益损失时应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失以及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
可得利益损失主要是房屋差价损失，是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等予以合理确定。
二是出卖人的违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿，守约方如果此时提出要求赔偿房屋差价等可得利益损失的，超出了合同约定的范围，不应得到法律的支持。
三是房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。我国合同法第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，笔者认为此时可得利益不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限
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