家庭成员之一出售家庭共有财产是否构成表见代理？合同是否有效？
钟涛律师按：购房人签约时已明确得知该房为共有，理应要求全部共有人参与签约，以确保合同有效。然而事实上购房人却对签约人代签他人名字一事视而不见。在此情况下，怎么能认定其有理由相信对方有代理权呢？购房人存在明显过失，不能适用善意取得。如果在此情况下，合同能被认定有效，则共有人之一擅自出售，侵犯其他共有人权利的行为将不能被有效遏制，将产生不良社会后果。
【客户咨询】
王先生通过中介居间介绍，购买一套位于浦东金桥的期房，房东赵先生一个人带来结婚证，期房合同签字，王先生询问，为何共同产权人的妻子没有前来，赵先生告知妻子出差了，他可以代理签字，于是双方签订房屋买卖合同，后来房价大涨，赵的妻子起诉法院，要求合同无效，王先生主张善意取得，因为赵先生的期房购买合同上妻子名字也是赵代签，构成善意取得，请问钟涛律师，此份房屋买卖合同是否有效呢？
我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《婚姻法》司法解释对上述规定作了进一步的阐述[3]：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。上述规定明确了夫妻之间的日常家事代理权，日常家事代理权是指夫妻因家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高达上百万元，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用表见代理的规定。
关于表见代理，我国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。但是，由于表见代理中代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的事实和理由，因此法律赋予其有权代理的效力。表见代理的重要特征之一是行为人必须以被代理人的名义为民事法律行为，另一重要特征是客观上存在使第三人相信行为人有代理权的事实和理由,即第三人是善意无过错的。
本案中，法院认定，王先生购房之时，已经明知期房合同系夫妻双方购买，但是没有妻子委托书的情况下，由赵先生代签，王先生负有一定的审查责任，赵先生没有取得妻子同意，擅自出售房屋，负有重大责任，遂判决合同无效，赵先生负有主要责任，王先生负有次要责任。
. TAG: 表见代理 房屋买卖 善意取得 共同财产 合同效力 房产律师 上海法院
