售后公房产权如何继承
案例：老李与独生子一家三口共同居住于本市徐汇区一套两室户公房内。去年，由小儿子出资，用老李的工龄折扣将该公房买下来，产权人为老李。今年年初，老李过世，本市的大儿子、外地的女儿与小儿子为该房之产权归属产生争执，大儿子与女儿认为该房产权人为老李，老李过世后，该房作为其遗产应由子女三人继承；而小儿子认为该房由其出资购买，老李过世后，其理应成为产权人。
分析：要解决本案的纠纷，首先应明确该房是否为老李的遗产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是确定权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。但鉴于我国公房体制的特殊性，产权人只有在确保非产权人的同住人的居住权不受侵犯的前提下才能对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，从本案的产权证人载明的权利人来看，该房产权为老李所有。老李过世后，该房应作为遗产由其继承人来继承。
结合本案的实际情况，由于老李生前并未对该房之产权归属立下遗嘱，故根据《中华人民共和国继承法》之规定，老李的大儿子、女儿和小儿子作为其第一顺序有权继承该房之权利。
如何看待小儿子的出资行为呢？根据本市关于购买公有住房的规定，职工购买公有住房应先取得该房屋内同住人的书面同意，由同住人同承租人协商确定产权人，可以由一人所有，亦可以由多人共有。从本案来看，尽管该房由小儿子出资购买，但是作为同住人，小儿子于出资前有权提出确定产权人的要求，与其出资行为最相符合的结果是确定小儿子为产权人。但本案最终确立的产权人是老李，这就表明小儿子当时对确认老李为产权人无异议，那么其出资行为应可以有两种解释，一种可以看作是小儿子无偿地将该出资赠予老李；另一种可以看作是小儿子有偿地将该出资借予老李。当然，从小儿子的态度来看，该笔出资显然应属借贷，但由于双方无书面字据且老李已经过世，故本律师认为该出资应认定为事实的赠予。
大儿子、女儿和小儿子在继承了该房后，成为该房的权利共有人。大儿子、女儿作为共有人在行使该房的相应权利时仍应延续老李作为权利人时确保同住人即小儿子一家的居住权不受侵犯的义务。换言之，小儿子既有权作为共有人之一，亦有权作为原实际居住人对大儿子和女儿行使相应房屋权利有相应的制约。
海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知
（沪高法[1996]250号）
第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：
自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。执行中注意总结经验，有何意见和问题请及时报告我院。
一九九六年十月三十一日
处理公有住房出售后纠纷的若干意见
本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。
一、受理
1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。
2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。
3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。
4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。
5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。
6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。
二、产权与使用权的确认
7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有。
自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。
8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。
共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。
共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
9、按"九四"方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
10、婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。
11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。
三、产权的分割
13、购得的房屋在法定限制上市的期限内，由于离婚、继承等原因要求分割该房的，房屋能分割的尽可能予以分割。对房屋能予分室分割的，可确定各方的房屋产权；对无法分割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，一般暂不分割，确定房屋产权共有。在产权共有期间，对无亲属关系的当事人，可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费，待该房依法能上市交易时，按当时的市场价，由一方得房屋折价款。
法院只能就房屋的产权、使用权作出判决，不应对当事人户口迁移作出判决。
四、产权的转让和继承
14、未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效。
15、依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售时，在同等条件下，有优先购买的权利。
16、房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效。房屋所有权人在法定限制转让期届满后将房屋明示赠与他人，受赠人已实际占有了受赠房屋，在办理房屋产权过户手续中，赠与人死亡或丧失行为能力的，该赠与行为有效。
17、房屋所有权人在法定限制转让的期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的，该遗嘱又符合其他法定条件的为有效。
五、产权的使用与收益
18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。
19、因擅自改动或拆除房屋主体的承重结构，擅自在内天井、天井和庭园内搭建，擅自移动或损坏共用设备，占用共用部位，侵占或损坏住宅区域内的公共设施等发生纠纷提起的诉讼，可按相邻关系原则处理；违反物业管理合同约定的，按约定处理。
20、因装修等造成相邻住户的房屋或设备等财产损失的，判令责任人予以修复或赔偿。
21、未经批准，擅自改变自住房的使用性质，影响相邻住户正常生活或者安放影响房屋安全的物品的纠纷，应判令排除妨碍、恢复原状。
22、为修缮房屋及其公、私设备，相邻住户应予配合而不配合的，可作排除妨碍处理，因此造成相邻住户财产损失的应予补偿。但因相邻住户自身原因造成损失的除外。
23、单元房屋产权人或第三人使用楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等，须经同楼房的产权人同意，并给付使用费。对公房出售前就出租外墙、屋顶的，在原合同期限内所得的收益，应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例分得。
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