2010年6月，家住高淳农村的 葛先生为实现进城的梦想，亦为孩子的教育赢在起跑线上，经多年打拼后，决定在县城购房落户。但面对行情看涨的高房价，再看看相对羞涩的钱袋，新房子实在是难以买得起，葛先生就把目光转向了二手房，经在中介多方比较，葛先生夫妇看中了位于县城老城区的一套二手房，该房地段合适，套型合理，价格亦适中，葛先生夫妇甚是满意，在中介的撮合下，葛先生与房屋的主人陈先生很快签订了买卖合同。合同约定，葛先生先期给付20万元，余款30万元待房屋过户后从银行抵押贷款给付。合同签订后，葛先生按约给付首付20万元，陈先生亦按约提供了相应的过户资料，9月份，双方如约至
房产部门办理房屋过户手续。在提交申请后，
房产部门却告知葛先生，该房屋已被
法院查封，不能办理过户手续。
葛先生这下傻了眼，急忙到
法院打听，原来因陈先生欠别人到期债务，债权人听说陈先生要卖房，担心债权无法实现，遂向
法院起诉，并申请
法院对陈先生的房屋采取保全措施，
法院依申请查封了陈先生的房屋。葛先生赶紧找到陈某，要他提出解决的办法，陈某表示卖房就是为了还钱，现亦拿不出钱归还债务，表示无能为力。葛某又找到债权人，协商解决房屋过户事宜，债权人提出：“房屋现登记在陈某名下，就是陈某的房子，现他不能还款，我理所当然申请查封他的
房产，以保证实现我的债权，你如要过户，除非帮陈先生还款或作担保，否则不会申请
法院解除查封。”
葛先生经计算，除付出买房的余款，还要多付10多万元，买房还买出一笔债务来，他怎么也想不通。为此，
法院在三者间做了大量的工作，无奈
分歧太大，房屋至今不能解封。现在葛先生处于二难境地，要么要求解除房屋买卖合同，要求陈先生返还购房款，要么就代陈先生还债务，但如果解除合同，前期交出的款项能否及时足额收回是个大大的问号，同时，房子的行情又上涨了一截，买房梦又何时能实现，如果代陈先生还款，增加10多万债务不说，钱又从哪里来？后经法官做了大量的调解工作，由葛先生担保了部
分债务，债权人申请
法院解除查封了房屋。
法官提醒：因房屋系不动产，所有权的转移自办理变更登记时生效。在签订合同至办理产权过户有一段时间，在此期间，因登记具有公示与公信效力，如卖房人因不能偿还到期债务，债权人发现房屋产权尚未作过户登记，可抢先申请财产保全，以保证将来实现自己的债权。而经
法院查封的房屋是不能办理过户登记的，以至产生纠纷。现实中，亦不排除因房屋涨价，卖房人认为吃亏悔卖，与他人串通以欠债为由阻止房屋过户，以达到加价的目的。本案中，陈某的房屋如因查封不能办理过户，葛某可以有以下救济途径：一是解除合同，要求陈某返还购房款，并可要求陈某承担违约责任，二是如陈某不能及时还款或与债权人达成协议，葛某亦可垫付相应的款项，由债权人申请
法院解除房屋的查封后办理房屋过户手续，再向陈某追偿垫付的款项。如何预防此类纠纷，法官建议，除在合同条款中设立相应的违约条款外，在合同履行时，可将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人，同时，为防止卖房人一房二卖或卖房后设立抵押等现象，当事人在签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，可依据物权法的规定，按照约定向房屋登记机关申请预告登记。
paoup
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法院查封 房产查封 过户交易 优先受偿权 继续履行合同
