夫妻一方婚前承租的公房，婚后拆迁重获公房怎么分割
钟涛律师按：根据相关婚姻法律法规及《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，一方婚前承租的公房，离婚时，如果存在下述情况，双方均有权承租：
【案情】
王某（女）与赵某（男）原系夫妻，双方均系再婚。1996年11月赵某居住的房屋进行拆迁，被安置人口为赵某及其前妻、其子。被安置位于诉争的公有住宅二居室一套，承租人为赵某的前妻。1998年6月，其前妻死亡后，赵某将房屋承租人变更为自己名下，2000年5月赵某与王某再婚，2003年11月，赵某以成本价购买了上述房屋，交纳购房款65724元。2007年8月，王某与赵某经人民法院民事判决书判决离婚，离婚诉讼中未对诉争房屋进行分割。本案审理中，经王某申请，法院委托评估机构对该房屋进行评估后，结论为该房屋目前价值为366300元。2008年7月，王某起诉法院要求对该房屋进行分割，理由为该房屋是婚姻存续期间的夫妻共同财产，故要求分割上述房产。赵某认为该房屋系其婚前动迁安置所取得，系其个人与其儿子的共同财产，与王某无关，故不同意王某的诉讼请求。
【法院审理结果】
法院认为：赵某与王某再婚前承租诉争房屋，并于婚后购买该房屋，应认定为夫妻共同财产，离婚时依法予以分割。但考虑到本案诉争房屋系因动迁安置而来的事实及赵某、王某在婚姻关系存续期间实际交纳的房款数额与其二人取得的该房屋实际价值差额较大的事实，根据公平原则，在分割房屋时应酌情考虑赵某儿子（拆迁时被安置人之一）的份额，根据房屋历史演变过程确认该房屋归赵某及其儿子所有，并综合考虑各方面因素，给付王某房屋折价款91575元。
根据相关婚姻法律法规及《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，一方婚前承租的公房，离婚时，如果存在下述情况，双方均有权承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；
（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
因此，婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的，该房屋使用权是夫妻共有的权益，但是如果双方就此不能达成一致，则法院一般根据下列原则来判决由哪方承租：
（一）照顾抚养子女的一方；
（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（三）照顾残疾或生活困难的一方；
（四）照顾无过错一方。
但是，承租方对另一方可给予适当的经济补偿
婚前承租，婚后购买的公房产权归属
根据司法解释（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，对此我们认为实践中，可区分下列情形处理：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。虽然婚前一方承租了公房，但取得该公房使用权没有支付相当的对价，或支付的价格相对较低，后该公房又在婚姻关系存续期间买成产权房，在离婚时，该房一般按共同共有原则分割，分割比例相差应该不大。
2、一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。因为有的公房可以转承租，因此，如果一方婚前取得的公房使用权是通过支付了相当的对价取得的，后来在夫妻关系存续期间，公房又被买成产权房，这种情况下，虽然该房系共同所有，但必须扣除原来一方购买承租权支付的钱款后再予以分割，这也是好理解的。实践中，当时支付的购买使用权的钱款可能比较少，但后来买成产权后房价涨得很高，按照此条的理解，不论房价上涨多少，在计算一方购买承租权支付的钱款时，仍应按当时实际发生的钱款数额计算，而不应考虑房价上涨因素。
3、对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。很清楚，如果原一方父母承租的公房，在婚后由夫妻一方名义以共有购买，若无另行约定，该房产为夫妻共同共有，父母的份额就自动按赠与原因丧失。但是，这里面实践中又有几种情况：第一：虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，如何认定？第二：原系一方父母承租的公房，后以一方名义而不是夫妻双方名义购买成为了公房，且购买的出资又是一方父母出资，该房产权利如何认定？第三：原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方的名子，而且还有一方父母的名子，该房如何处理？笔者认为，实践中可能出现的情况千差万别，司法解释或高院的解答也不可能全部涵括，因此，对于第一、二、三种情况应具体情况具体分析。笔者认为，第一种情况，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素；第二种情况，应为一方所有的财产；第三种情况，为家庭共有财产，应由二个法律关系调整。
