2011限购令后上海二手房新版购房合同的条款变化
一、合同增加特别告知条款
合同的主要内容并无太大修改，增加了“特别告知二”，详细地介绍了本市住房限售政策的具体内容，并且明确规定：买卖双方当事人在签订合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。
合同内容中明确，在签订合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失，并约定对乙方应支付的违约金数额作出约定。
律师提醒：
限购令虽有违反物权登记之嫌，但毕竟仍是当前房产交易过程中必须遵守的交易准则。在实践中，常有“买方”没有准确理解限购政策的内容，直至“过户”之时，才发现被卡壳。而此时，房款首付已经支付，可能贷款已经申请，甚至房屋都已交付使用；一旦无法顺利完成过户，上下家间的矛盾很有可能瞬间爆发。
买卖合同示范文本的条款设置，无疑给“买方”提了醒，买房前必须慎重审核自身的购房权利；同时，对“卖方”而言，为了避免不必要的纠纷，在选择买方前，有必要对其购房权利有一定的了解。
二、增加了发生争执时可申请仲裁的条款
《买卖合同示范文本》还修改了争议解决条款，规定甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或选择另外的方式(申请仲裁或依法起诉，二选一)解决。
市房管局、市工商局联合下发的《关于修改本市商品房销售、买卖合同示范文本条款的通知》规定，房地产开发企业预售、出售新建商品房，应当采用修改后的《预售合同示范文本》、《出售合同示范文本》与购房人订立合同；存量房买卖双方当事人应当采用《买卖合同示范文本》。
律师提示：
仲裁与诉讼属于不同的纠纷解决方式，具体区别如下：
1、仲裁：一裁终局；诉讼：二审终审；
2、仲裁费用相对一审而言，相对较贵；
一、房产减名的方式
1、买卖：即通过签订《上海市买卖合同》，采用名为“买卖”，实为“赠与”的方式，办理减名。
2、赠与：通过办理赠与过户手续，由另一方无偿取得房屋产权。
二、两种方式的税费比较
1、买卖：
（1）非普通住房：缴纳10.65%的税费，其中包括3%的契税，2%的个税以及5.65%的营业税。
（2）普通住宅：缴纳4%的税收，其中1%的个税以及3%的契税。
因此，直系亲属之间办理房屋“减名”，普通住房“买卖”的方式合算；非普通住房“赠与”的方式合算。但就单次交易来看，直系亲属之间的“赠与”确实节省成本，根据现有税费政策，一旦将该房产出售，将面临多缴纳20%个税。
另：如果非直系亲属之间采用“赠与”的方式减名，减名时即须按照赠与房产价值的20%缴纳个税。
